MEDIA O NAS

GREENFIELDS odpowiada Stowarzyszeniu MIASTO JEST NASZE
Szanowni Państwo,

w odniesieniu do postu Stowarzyszenia Miasto Jest Nasze, który został umieszczony na portalu Facebook w dniu 16 marca 2020 r., celem wyjaśnienia oraz sprostowania twierdzeń tam zamieszczonych, przedstawiamy oficjalne stanowisko firmy Greenfields Sp. z o.o. Sp. k.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że jakkolwiek Greenfields w żaden sposób nie deprecjonuje pracy organizacji społecznych takich jak Stowarzyszenie, szanuje je i docenia na wielu polach, to faktem jest jednak, że praca ta musi być w ramach obowiązującego prawa, tak samo jak wszystkich innych podmiotów.

Tymczasem MJN w swoich twierdzeniach manipuluje faktami, wprowadzając w błąd potencjalnych odbiorców, choćby przez nazywanie Greenfields deweloperem, podczas gdy Spółka nie jest deweloperem, lecz świadczy usługi profesjonalnego doradztwa przy sprzedaży terenów inwestycyjnych i wykonuje wszelkie niezbędne działania umożliwiające przygotowanie nieruchomości pod kątem realizacji przyszłej inwestycji niezależnie od wielkości, specyfiki i charakteru przedsięwzięcia. Działamy przede wszystkim na zlecenie osób fizycznych – właścicieli gruntów.

Takie działanie Stowarzyszenia negatywnie wpływa na postrzeganie projektów i inwestycji realizowanych przez spółkę Greenfields. Bez wątpienia przekazywanie informacji bądź konstruktywna krytyka nie stanowi naruszenia prawa, jednak nie możemy godzić się na rozpowszechnianie wiadomości nierzetelnych i szczątkowych, które mają na celu jedynie deprecjonowanie określonej grupy podmiotów na rynku nieruchomości. Publikowanie przez Miasto Jest Nasze obraźliwych artykułów czy postów zawierających nieprawdziwe informacje, w sposób bezdyskusyjny narusza dobra osobiste spółki Greenfields, w szczególności naszą reputację, renomę, opinię handlową, markę jak również autorytet firmy.

W tym stanie rzeczy nie sposób przejść obojętnie obok działania Stowarzyszenia, które próbuje zniszczyć dobre imię firmy, działającej od lat na rynku nieruchomości, wiele lat przed tym jak została uchwalona specustawa mieszkaniowa. W związku z tym Greenfields skierowało do MJN wezwania żądając: zaprzestania naruszeń, zamieszczenia przeprosin na stronie internetowej Stowarzyszenia oraz uiszczenia kwoty 150.000 zł tytułem naruszenia dóbr osobistych na rzecz Fundacji Rak'n'Roll‎ Wygraj Życie oraz 50.000 zł tytułem naruszenia majątkowych i osobistych praw autorskich należących do Greenfields.

Wysokość zadośćuczynienia uzasadniona jest dwukrotną wartością koncepcji urbanistyczno–architektonicznej, której elementy zostały bezprawnie zmodyfikowane i rozpowszechnione przez Stowarzyszenie. Wyjaśnienia wymaga również fakt, że MJN poprzez swoje działanie naruszyło prawa nie do pojedynczych elementów tj. wizualizacji czy grafik, ale do całości koncepcji architektoniczno – urbanistycznej, która stanowi jeden utwór w rozumieniu prawa autorskiego. Stąd wysokość zadośćuczynienia jest oceniana w skali wartości całej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, na którą składają się koszty pracy architektów, urbanistów, specjalistów branżowych, grafików, fotografów, a także prawników opiniujących jej poszczególne elementy. Warto podkreślić, że Greenfields domaga się również podjęcia innych działań po stronie Stowarzyszenia takich jak usunięcie publikowanych artykułów oraz zamieszczenie przeprosin, które są równie ważne jak opisane powyżej roszczenia pieniężne.

Odnosząc się do podnoszonego przez MJN tzw. prawa cytatu należy wskazać, że przy cytacie istotnym jest, aby podać twórcę utworu, zwłaszcza jeżeli podejmuje się polemikę lub przedstawia jego krytykę. Stowarzyszenie w żadnym miejscu nie podaje twórcy zwielokrotnionej grafiki, co stanowi wykroczenie poza prawo cytatu. Ponadto w artykułach publikowanych przez Stowarzyszenie nie chodziło o krytykę wyłącznie projektu, ale samej inwestycji. Prawo cytatu nie pozwala na przeróbki utworu, a co za tym idzie na korzystanie z jego zmodyfikowanej wersji. Na modyfikację, stanowiącą ingerencję w sens utworu, powinno się uzyskać zgodę, biorąc pod uwagę prawo autora do nienaruszalności treści i formy utworu oraz jego rzetelnego wykorzystania. W związku z tym, bez wątpienia należy stwierdzić, że manipulowanie grafiką poprzez publikowanie obciętych i przetworzonych wizualizacji, pozbawionych kontekstu oraz otoczenia, a nadto wykorzystanie ich w sposób prowadzący do przeinaczenia idei projektu oraz przedstawienia go w fałszywym świetle, stanowi naruszenie praw autorskich.

Fakt, iż elementy koncepcji urbanistyczno-architektonicznej były ogólnodostępne na stronie głównej Biuletynu Informacji Publicznej nie daje pozwolenia na ich przetwarzanie czy zwielokrotnianie. Przedmiotowe materiały zostały udostępnione na BIP wyłącznie na czas konsultacji społecznych, na ustalony z góry okres czasu. Spółka Greenfields nigdy nie wyraziła zgody na powielanie udostępnionych elementów koncepcji, tym bardziej po zakończeniu procesu konsultacji społecznych. W związku z tym nie można uznać, że skoro wizualizacje zostały opublikowane na BIP to automatycznie, bez zgody twórcy można je dowolnie rozpowszechniać. Tym bardziej bezprawne jest działanie Stowarzyszenia, które nie tylko zwielokrotniło elementy koncepcji, ale nadto poddało je krzywdzącej modyfikacji.

Raz jeszcze podkreślmy, iż na obecnym etapie do MJN zostały skierowany jedynie wezwania, które mają spowodować przede wszystkim zaprzestanie przez Stowarzyszenie działania niezgodnego z prawem. Naszym celem nie jest, wbrew temu co twierdzi Stowarzyszenie, zastraszanie nikogo, a jedynie obrona własnych praw, w tym dobrego imienia i pracy włożonej w przygotowanie projektów. Treść wezwań zamieszczamy poniżej, mając na względzie jak ważna jest transparentność w działaniu firmy Greenfields. W dalszym ciągu mamy nadzieję na ugodowe zakończenie sprawy, bez konieczności kierowania jej na drogę sądową.

Jednocześnie nadal zapraszamy Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze do merytorycznej dyskusji na tematy związane z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym, pod warunkiem że będzie się ona odbywać w ramach powszechnie obowiązującego prawa.

Załączniki:

Wezwanie dot. dóbr osobistych.pdf
Wezwanie dot. praw majątkowych.pdf

13 hektarów na Żeraniu sprzedane. Inwestor chce budować wielkie osiedle
Wielką działkę w rejonie skrzyżowania Jagiellońskiej i Batalionu Platerówek kupił deweloper specjalizujący się w budowie inwestycji mieszkaniowych. To rejon, który stołeczny samorząd chce przekształcić z poprzemysłowego w mieszkaniowy.

Teren przy Jagiellońskiej 82, u zbiegu z ul. Batalionu Platerówek. 13 hektarów w tym rejonie kupiła firma Asbud. Na miejscu obecnych hal planuje m.in. budowę osiedli. (Fot. Maciek Jaźwiecki / Agencja Gazeta)

Wielką działkę w rejonie skrzyżowania Jagiellońskiej i Batalionu Platerówek kupił deweloper specjalizujący się w budowie inwestycji mieszkaniowych. To rejon, który stołeczny samorząd chce przekształcić z poprzemysłowego w mieszkaniowy.

„Nowa Praga” jest z pewnością obszarem słabo zabudowanym, z ogromnym potencjałem, który mógłby przynieść prawdziwą zrównoważoną wartość dodaną miastu i jego mieszkańcom. Asbud z wielką przyjemnością bierze udział w kreowaniu takich zrównoważonych zmian dla miasta i jego mieszkańców - zakomunikował mediom Raied Tanous, prezes grup Asbud, ogłaszając, że jego firma sfinalizowała transakcję kupna aż 13 hektarów przy ul. Jagiellońskiej 82.

Hula Kula zniknie? Powstanie wielkie osiedle?

Asbud zakomunikował, że planuje w tym miejscu zbudować wielofunkcyjny kompleks zabudowy mieszkaniowej, a także "biznesowej, komercyjnej i wypoczynkowej, które zapewnią jednakową intensywność życia tego miejsca przez cały czas".

Ten teren nie jest objęty planem zagospodarowania. Studium zagospodarowania miasta przeznacza ten rejon na usługi. Miasto jednak przymierza się do zmian studium - koncepcja opracowana na zlecenie miasta przez pracownię Dawos przewiduje, że na stu hektarach po dawnych zakładach FSO Żerań mógłby powstać kompleks osiedli na ok. 18 tys. mieszkańców, do tego biura, parki, szkoła i przedszkola. Jedną z placówek oświatowych urbaniści proponują ulokować na części terenu kupionego właśnie przez Asbud.

fot. Teren przy Jagiellońskiej 82, u zbiegu z ul. Batalionu Platerówek. 13 hektarów w tym rejonie kupiła firma Asbud. Na miejscu obecnych hal planuje m.in. budowę osiedli. (Fot. Maciek Jaźwiecki / Agencja Gazeta)

Autor: Michał Wojtczuk
Źródło: https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,25507104,13-hektarow-na-zeraniu-sprzedane-inwestor-chce-budowac-wielkie.html
fot. Teren przy Jagiellońskiej 82, u zbiegu z ul. Batalionu Platerówek. 13 hektarów w tym rejonie kupiła firma Asbud. Na miejscu obecnych hal planuje m.in. budowę osiedli. (Fot. Maciek Jaźwiecki / Agencja Gazeta)
"Wuzetki" bardziej jawne. Burmistrzowie będą je publikować w internecie
Urzędy dzielnic będą publikować w internecie wnioski o pozwolenia na budowę i warunki zabudowy, a także same decyzje o wydaniu pozwoleń i "wuzetek" w internecie. - Czemu dopiero teraz? - pytają warszawscy aktywiści i politycy Prawa i Sprawiedliwości.

– Chcemy aby w Warszawie obowiązywały najwyższe standardy. Wszystko musi być jasne i przejrzyste, dlatego na stronach internetowych dzielnic rządzonych przez Koalicję Obywatelską będą zamieszczane m.in. decyzje o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę – zakomunikował mediom Marcin Kierwiński, przewodniczący warszawskiej Platformy Obywatelskiej.

To po części reakcja na sprawę Artura W., burmistrza Włoch, który niedawno został zatrzymany przez Centralne Biuro Antykorupcyjne po przyjęciu od tureckiego biznesmena łapówki, która miała być zapłatą za wydanie tzw. warunków zabudowy dla inwestycji przy ul. Łopuszańskiej.

Warunki zabudowy, nazywane popularnie wuzetkami, to wstępne uzgodnienie kształtu inwestycji na terenach, na których nie obowiązuje plan zagospodarowania. W Warszawie tylko ok. jednej trzeciej powierzchni jest pokryte planami, prawie połowa pozwoleń na budowę jest wydawana poprzez „wuzetki”. Ten tryb wydawania pozwoleń na inwestycje jest od lat krytykowany, bo „wuzetki” są wydawane w zaciszu gabinetów urzędników, bez kontroli społecznej, na podstawie niejasnych kryteriów.

Kierwiński zapowiada ujawnienie „wuzetek”. Czemu nie Trzaskowski?

Pewne zaskoczenie może budzić fakt, że to Kierwiński, a nie prezydent Warszawy Rafał Trzaskowski, zapowiada tak ważną zmianę. Działacze warszawskiej Platformy tłumaczą, że chodzi o sprawy rozpatrywane przez dzielnice i jest to standard polityczny narzucony przez PO.

Stołeczny ratusz już od dłuższego czasu nanosi informacje o wydanych warunkach zabudowy na mapę dostępną w miejskim serwisie mapa.um.warszawa.pl. Dzielnice pójdą krok dalej: w internecie będą publikowane nie tylko decyzje już wydane, lecz także wnioski o „wuzetkę”, o pozwolenie na budowę oraz o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego. A także umowy na przebudowy dróg i ulic podpisywane z inwestorami na podstawie art. 16 Ustawy o drogach publicznych.

Wszystkie informacje będą publikowane na stronach internetowych urzędów dzielnic. W pierwszej kolejności mają się tam pojawić bieżące informacje o decyzjach wydawanych po 10 grudnia. Z czasem, sukcesywnie, na stronach mają być zamieszczane także dokumenty dotyczące postępowań prowadzonych od początku bieżącej kadencji samorządu.

Mencwel: Platformie brakowało w tej sprawie woli politycznej

Tomasz Kucharski, burmistrz dzielnicy Praga-Południe pełniący zarazem funkcję przewodniczącego Konwentu Burmistrzów m.st. Warszawy, zastrzega, że zgłoszenia i wnioski wpływające do urzędów nie mogą być publikowane w całości, bo zawierają wizualizacje i szkice objęte prawami autorskimi. – Dlatego będziemy zamieszczać informacje m.in. o tym, kto złożył wniosek lub zgłoszenie i jakiej działki ono dotyczy – dodaje.

– Transparentność decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniach na budowę jest bardzo istotna. To dobrze, że będą publikowane. Choć dlaczego dopiero teraz? To w zasadzie przyznanie się do wieloletnich zapóźnień Platformy Obywatelskiej w tej dziedzinie – mówi Wojciech Zabłocki, mazowiecki radny PiS, były burmistrz Pragi-Północ.

– To, że zmiana w sprawie „wuzetek” została ogłoszona polityczną decyzją szefa PO w Warszawie, pokazuje, że technicznie nie było przeciwwskazań, żeby tę jawność wprowadzić wcześniej. Brakowało tylko woli politycznej – wytyka Jan Mencwel, aktywista ze stowarzyszenia Miasto Jest Nasze.

Autor: Michał Wojtczuk
Źródło: https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,25498549,wuzetki-bardziej-jawne-burmistrzowie-beda-je-publikowac-w.html
fot. Wizualizacja zespołu wieżowców Varso przy ul. Chmielnej. 310-metrowa wieża będzie najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej. Kompleks powstaje na podstawie warunków zabudowy, a nie planu zagospodarowania. (MATERIALY INWESTORA)
Rewolucja w "Mieszkaniu plus". Deweloperzy mają dać mieszkania, na które będzie stać Polaków. Idzie miotła Emilewicz?
- Nie mamy wyjścia. Jeśli chcemy udostępnić więcej mieszkań dostępnych cenowo, bez współpracy z deweloperami nie uda nam się tego osiągnąć - mówi Jadwiga Emilewicz. Minister rozwoju w styczniu przedstawi korektę programu "Mieszkanie plus", który dotąd jest fiaskiem. Mają być do niego włączeni deweloperzy.

"Mieszkanie plus" to rządowy program budowy dostępnych cenowo mieszkań (na wynajem, ale z opcją dojścia do własności) dla Polaków, których nie stać na kredyt.

Premier Mateusz Morawiecki szumnie zapowiadał, że rocznie dzięki M+ będzie przybywać nawet 100 tys. lokali.

"Mieszkanie plus" niewypałem

Rzeczywistość okazała się dla PiS bolesna. Na razie - powstało tylko niecałe tysiąc mieszkań i to głównie w mniejszych miastach (np. Jarocin, Kępno, Kępice), a nie w większych ośrodkach, gdzie najem lub kupno mieszkania są najdroższe i są wyzwaniem dla średnio uposażonych rodzin. W poniedziałek zainaugurowano budowę 96 mieszkań w Zamościu.

W przygotowaniu jest „kolejnych” 1,5 tysiąca mieszkań, w końcu w większych miastach, tj. w Warszawie czy w Katowicach, ale do obiecywanych dziesiątek tysięcy nadal jest daleko.

Niezadowolenie władzy z realizacji "Mieszkania plus" było widać chociażby po wędrówce programu po różnych resortach. Najpierw za budowę tanich mieszkań odpowiadało Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, a następnie wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń.

Za Sobonia coś drgnęło, ale do sukcesu jest bardzo daleko. Dlatego w nowym rządzie budownictwo (a więc też program M+) przydzielono nowemu ministerstwu rozwoju z Jadwigą Emilewicz na czele.

"Mieszkanie plus" do zmiany

Jak dowiedziała się „Wyborcza”, minister Emilewicz już szykuje zmiany w spółce PFR Nieruchomości, która odpowiada za realizację tego programu.

We władzach PFRN mają się znaleźć gowinowcy z Porozumienia, do którego należy Emilewicz. - Porozumienie dostaje PFR Nieruchomości, bo minister rozwoju Jadwiga Emilewicz odpowiada w tym rządzie za projekt "Mieszkanie plus", który nie bardzo nam wyszedł. Już słyszałem, że szykuje się czystka w spółce - powiedział nam jeden z polityków PiS.

Ale chodzi nie tylko o zmiany personalne.

Na początku przyszłego roku Emilewicz ma przedstawić duże korekty w samym programie. Chce do niego włączyć samorządy, spółdzielnie mieszkaniowe, a przede wszystkim deweloperów. Zasada ma być prosta: deweloper będzie mógł kupić taniej ziemię należącą do skarbu państwa, ale w zamian będzie musiał część mieszkań w wybudowanej na tym terenie inwestycji oddać do programu "Mieszkanie plus".

- To dostępność gruntów najbardziej wydłuża proces inwestycyjny i podnosi jego cenę. Mamy krajowy zasób nieruchomości z pewną pulą gruntów. W pierwszej kolejności chciałabym je zdigitalizować oraz je dobrze opisać. Chcemy pokazać, że dany grunt jest atrakcyjny nie tylko na mapie, ale ma także odpowiednią infrastrukturę – drogi, kanalizacja, sieci ciepłownicze i energetyczne. Nie mamy wyjścia. Jeśli chcemy udostępnić więcej mieszkań dostępnych cenowo, bez współpracy z deweloperami nie uda nam się tego osiągnąć - powiedziała minister Emilewicz Portalowi Samorządowemu.

Partnerstwo z deweloperami

Dla deweloperów brak ziemi pod budownictwo - szczególnie w dużych miastach - jest jednym z głównych problemów.

- Dlatego wszelkie pomysły na zwiększenie dostępności gruntów na pewno warte są rozważenia - twierdzi Przemysław Dziąg z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jego zdaniem włączenie deweloperów do "Mieszkania plus" mogłoby przynieść efekty zarówno dla realizacji programów rządowych, jak i dla rozwoju rynku deweloperskiego. - Oczywiście skala tych ewentualnych korzyści będzie zależeć od tego, jakie szczegółowe rozwiązania zostaną zaproponowane - dodaje Dziąg. Zapytałem w resorcie rozwoju o szczegóły wprowadzenia deweloperów do "Mieszkania plus". Ministerstwo przyznaje, że dopiero pracuje nad modelem współpracy. "Na pewno nie chcemy, by nasz model opierał się na "oddawaniu", ale raczej na partnerstwie biznesowym, jak w przypadku partnerstwa publiczno-prywatnego" - napisało Ministerstwo Rozwoju w odpowiedzi na moje pytania. Zdaniem resortu współpraca z deweloperami ma być układem typu win-win, a udostępnione w ten sposób mieszkania nie mają mieć niższego standardu: "'Mieszkanie plus' jest adresowane do osób, które nie mają zdolności kredytowej, ale nie może to oznaczać, że projekty mieszkaniowe będą realizowane w obniżonym standardzie. Wyzwaniem jest m.in. to, jak sprawić, by lokalizacja tych projektów była odpowiednia, tj. żeby inwestycje takie realizowane były tam, gdzie zapotrzebowanie na nie jest największe".

To już działa, ale nie w Polsce

W krajach Europy Zachodniej, np. we Francji, już od dawna w niektórych nowych inwestycjach deweloperskich część mieszkań to lokale socjalne lub komunalne. Tam gminy wymuszają takie rozwiązania.

Deweloper, który się nie dostosuje, nie dostanie zgody na budowę. To dobre rozwiązanie, bo np. nie powstają getta dla ludzi, których nie stać na najem komercyjny. Co ciekawe, polska ustawa o planowaniu przestrzennym już teraz dopuszcza możliwość przekazywania przez deweloperów mieszkań gminom. W miejscowym planie rewitalizacji można określić, że zgoda na zabudowę jakiejś działki jest uzależniona od nieodpłatnego oddania przez inwestora części mieszkań na rzecz samorządu. Zapytałem kilka osób z branży, nikt nie słyszał, by do tej pory jakaś gmina skorzystała z tej możliwości.

Autor: Jakub Łukaszewski 10.12.2019

Źródło: https://wyborcza.pl/7,155287,25485073,rewolucja-w-mieszkaniu-plus-deweloperzy-maja-dac-mieszkania.html
fot. Wbicie łopaty pod 'Mieszkanie Plus'. Zamość, 9 grudnia 2019, Jędrzej Sokołowski
Nowy plan dla FSO. W Miasteczku Żerań może zamieszkać ponad 20 tys. ludzi
Koncepcja przekształceń terenów FSO, którą opracowali urbaniści z pracowni Dawos na zlecenie stołecznego ratusza. (Fot. UM Warszawa/Dawos / UM Warszawa/Dawos)

Domy dla 25 tys. ludzi. Malownicza piesza aleja, na którą nanizane byłyby skwery i szkoły. Szpaler potężnych biurowców, osłaniających strefę mieszkalną od zgiełku Jagiellońskiej, która z przelotówki ma się zamienić w miejską ulicę. Tak mają się zmienić tereny FSO na Żeraniu.

Kamerun, Etiopia, Egipt, Meksyk – to niektóre kraje zaznaczone na imponującym muralu z ogromną mapą świata, która odsłoniła się w sobotę podczas burzenia starego biurowca na terenie dawnych zakładów FSO przy Jagiellońskiej 69. Do wszystkich tych krajów prowadzą kreski wychodzące z logo Fiata umieszczonego w środku Polski. – To jeden z ostatnich, jeśli nie ostatni, mural FSO – zachwycił się stołeczny konserwator zabytków Michał Krasucki. Zaalarmował wojewódzkiego konserwatora, prosząc o pilną interwencję.

Zszyć 100 hektarów z miastem

Czy mural przetrwa? Trudno być optymistą, bo rozbiórka jest bardzo zaawansowana. Pewnie większe miałby szanse, gdyby już obowiązywała koncepcja przekształceń terenów FSO, którą opracowali urbaniści z pracowni Dawos na zlecenie stołecznego ratusza. Ponadstuhektarowy teren dawnej fabryki samochodów, dziś wycięty z tkanki miasta jak baza wojskowa, proponują na nowo zszyć z miastem, przysuwając miejską zabudowę do największego krajobrazowego skarbu Warszawy – Wisły.

Nowe inwestycje miałyby powstać przy potraktowaniu z szacunkiem postindustrialnych budynków, które miałyby stać się czymś w rodzaju żywego pomnika przemysłowej historii tego terenu. Troskliwie zachowane miałyby zostać na przykład charakterystyczna brama wjazdowa FSO, długa na 280 metrów tzw. hala kolebkowa w centralnej części zakładu (proponowane jest jej przekształcenie na obiekt kultury, na przykład Muzeum Motoryzacji), dawnego przedszkola czy budynku dawnej straży pożarnej. Jako elementy wyposażenia przestrzeni publicznej miałyby zostać wykorzystane ocalałe maszyny, odcinki torów, posadzki itp. Mural z budynku przy Jagiellońskiej idealnie pasowałby do tej roli.

Dominanta przy węźle Trasy Toruńskiej

Koncepcja Dawos to pokłosie warsztatów zorganizowanych rok temu. Aktywiści ze stowarzyszenia Miasto jest Nasze przekonywali podczas nich, że na Żeraniu można by urządzić np. ogromne tereny hal targowych, większych od poznańskich, w imię tego, by tworzyć miejsca pracy na prawym brzegu Wisły. Kłopot w tym, że nie interesuje to firm, które władają ponad dwoma trzecimi terenów. Przeciw byli także mieszkańcy sąsiednich Śliwic.

Dlatego urbaniści zaproponowali kwartały miejskiej zabudowy. W pierwszej linii od Jagiellońskiej zaplanowano budynki biurowe i usługowe, ekranujące wnętrze terenu od ulicznego zgiełku. Według koncepcji mogłyby mieć sześć-osiem kondygnacji, z rozsianymi 14-kondygnacyjnymi punktowcami nadającymi rytm pierzei. Najwyższa, 70-metrowa dominanta mogłaby powstać przy węźle Trasy Toruńskiej.

W głębi terenu miałyby powstać kwartały zabudowy mieszkaniowej z usługami w parterach. Sercem całego obszaru miałaby być długa na blisko kilometr Aleja FSO, równoległa do Jagiellońskiej – miałaby to być promenada z absolutnym pierwszeństwem dla pieszych, na którą nanizane byłyby dwa skwery i szkoły. Od południa aleję zamykałby wysoki na 45 metrów budynek. Planiści z Dawos zaproponowali niezobowiązująco, żeby był to kościół, ale dodali, że równie dobrze może to być budynek kultury lub administracji.

Łącznie na ponadstuhektarowym terenie zaplanowano 23 ha zieleni, przy czym parki i skwery zajęłyby 7 ha, a dwa największe parki, nanizane na oś alei FSO, miałyby po hektar-półtora. Reszta to mniejsze tereny zielone oraz zieleń przyuliczna. Wytyczono miejsca na nowe szkoły i przedszkola.

Zamieszka tu 18,7 tys. ludzi

Według wstępnych obliczeń urbanistów na terenie samego Żerania FSO będzie mogło zamieszkać 18,7 tys. ludzi. Do tego doliczyć trzeba mieszkańców domów, które Mennica Polska już zaczyna budować na 25 hektarach po dawnym torze treningowym. Zamieszka tam kolejne ok. 6,5 tys. ludzi.

Osiedle nadal nie będzie prawdziwie miejskie, jeśli będzie przylegać do Jagiellońskiej wyglądającej tak jak dzisiaj – trzypasmowej ulicy wyglądającej jak autostrada, z przejściami dla pieszych rozmieszczonymi tak rzadko, że trzeba do nich iść przez kilkanaście minut. Dlatego urbaniści z Dawos proponują obniżenie klasy tej ulicy, zwężenie jej do dwóch pasów, obsadzenie jej szpalerami drzew i gęstsze poprzecinanie poprzecznymi ulicami oraz przejściami dla pieszych. Przekonują, że znacznie większą rolę niż dzisiaj powinien odgrywać na tej ulicy ruch tramwajowy.

W połowie terenów FSO przebiega planowana od dekad trasa mostu Krasińskiego. Urbaniści uwzględnili ją w koncepcji. Zakładają, że dominującą funkcją tej ulicy będzie komunikacja tramwajowa i autobusowa oraz piesza i rowerowa. Ma mieć dwie jezdnie po jednym pasie ruchu.

Koncepcję należy traktować jako kierunek zmian uruchomionych już zmian studium zagospodarowania tego rejonu miasta. Ten dokument jest nadrzędny dla planów zagospodarowania. Chcąc wyznaczyć w planach miejsce dla nowych osiedli, najpierw trzeba wprowadzić korektę studium, które dziś nie pozwala budować na terenach FSO mieszkań.

Autor: Michał Wojtczuk 9.12.2019

Źródło: https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,25491724,metamorfoza-terenow-fso-powstanie-miasteczko-zeran-wizualizacje.html
fot. Koncepcja przekształceń terenów FSO, którą opracowali urbaniści z pracowni Dawos na zlecenie stołecznego ratusza. (UM Warszawa/Dawos)
Na razie nie będzie inwestycji przy parku Kaskada
Deweloperzy zarzucają władzom Warszawy negatywne nastawienie do inwestycji realizowanych na podstawie specprzepisów

Do warszawskiego ratusza wpływa coraz więcej wniosków dotyczących realizacji inwestycji na podstawie specustawy. Są pierwsze odmowy.

W ubiegłym tygodniu warszawscy radni odmówili spółce deweloperskiej Greenfields ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na Żoliborzu przy parku Kaskada.

– Odmowa wynikała z niezgodności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy w zakresie intensywności zabudowy oraz jej wysokości – tłumaczy Marlena Happach, dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w Urzędzie Miasta w Warszawie. – Specustawa nakłada obowiązek niesprzeczności ze studium jako warunek uchwały pozytywnej – podkreśla.

Deweloper odpiera zarzuty. – Uchwała odmowna dotycząca inwestycji przy Gdańskiej jest nieprawidłowa. I ratusz, i radni w trakcie prac nad wnioskiem zgodzili się, że zmiana funkcji na tym terenie jest kwestią oczywistą. Miasto zadeklarowało nawet, że w nowym studium powinien być przeznaczony pod zabudowę wielorodzinną – wyjaśnia Justyna Wisińska-Kurpiel, adwokat i pełnomocnik dewelopera.

– Ponadto w lakonicznym uzasadnieniu do tej uchwały można przeczytać, że planowana inwestycja jest sprzeczna z zapisami obowiązującego studium. To nietrafiony argument. Opiera się na odmiennej interpretacji pojęcia w specustawie „niesprzeczność ze studium", przez które organ rozumie jedynie całkowitą zgodność z parametrami studium. Tymczasem ustawodawca słowa „zgodność" wcale w ustawie nie użył. Dopóki nie pojawi się w tym zakresie orzecznictwo, dopóty ciężko oceniać, czyja interpretacja okaże się być tą zaaprobowaną przez sądy – dodaje mec. Wisińska-Kurpiel. Greenfields planuje złożenie nowego wniosku dla tego terenu.

Ponadto 5 grudnia warszawscy radni zajęli się wnioskiem innego dewelopera – spółki Polish Trade & lnvestment. Dotyczył on budowy trzech bloków na ul. Szaserów. – Wniosek jest zgodny ze studium, przygotowaliśmy więc pozytywny projekt uchwały. Reszta zależy od radnych – dodaje Marlena Happach.

Do tej pory do ratusza wpłynęło ponad 100 wniosków od deweloperów o wydanie zaświadczenia oświatowego dotyczące ponad 80 inwestycji. W 30 przypadkach miasta wydało zaświadczenie. – Jest to jeden z głównych wymogów formalnych wynikających z lokalnych standardów urbanistycznych. Samych wniosków w trybie specustawy do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego wpłynęło 34. Wiele dotyczy tych samych lokalizacji – mówi dyrektor Happach.

– Nastawienie władz Warszawy do inwestycji realizowanych na podstawie specustawy jest bardzo negatywne – uważa Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Odnoszę wrażenie, że ustawę potraktowano wręcz jako zamach na niezależność urbanistyczną miasta. I wszystkie projekty są odrzucane. Oczywiście są wyjątki, ale nieliczne.

Autor: Renata Krupa-Dąbrowska 5.12.2019

Źródło: https://www.rp.pl/Budowa-i-remont/312059919-Na-razie-nie-bedzie-inwestycji-przy-parku-Kaskada.html
fot. Adobe Stock
Spór o ostatnią stację drugiej linii metra. Właściciele nie chcą oddać działek. Brak pieniędzy na węzły przesiadkowe
Same problemy z budową metra na zachodnich obrzeżach Warszawy. Najpierw kolidowała z tunelem kolejowym do nowego lotniska, a teraz właściciele nie chcą oddać terenu przy stacji Karolin. Nie ma pieniędzy na węzły przesiadkowe.

– Metro weszło na dwie działki i chce je zamienić w pustynię. Oczekujemy przeprojektowania pewnego elementu – usłyszeli radni z komisji infrastruktury od pani Jadwigi. Do jej rodziny należy teren koło skrzyżowania ul. Połczyńskiej i Sochaczewskiej. Ma tu powstać końcowa stacja II linii Karolin. Spotkanie komisji przeciągnęło się do późnej nocy.

– Ta pani proponowała, żeby było mniej wejść na stację, bo osiem to jej zdaniem za dużo – relacjonuje szefowa komisji Iwona Wujastyk (PO). Informacje o problemach ze stacją Karolin zaskoczyły radnych, którzy chcą wrócić do tej sprawy. Michał Domaradzki, szef biura mobilności w ratuszu, zapowiada spotkanie z właścicielami terenu. Kolejne, bo burzliwe rozmowy, także na najwyższych szczeblach władz miasta, ciągną się od miesięcy.

Inwestycje nie będą ze sobą kolidować

Umowę z wykonawcą na projekt i budowę za ponad 1,6 mld zł budzącego kontrowersje odcinka na peryferiach Warszawy podpisano ponad rok temu. Mimo to urząd wojewódzki nie wydał dotąd ani jednego pozwolenia. Latem „Stołeczna” ujawniła, że pod terenem bazy technicznej II linii metra rządowa spółka Centralny Port Komunikacyjny zaplanowała tunel kolejowy do lotniska szykowanego w Baranowie. Tę kwestię udało się już wyjaśnić i obie inwestycje nie będą ze sobą kolidować.

Niewiadomą pozostaje za to budowa węzłów przesiadkowych nad stacjami Lazurowa (przy Górczewskiej) i Karolin. Przed rokiem słyszeliśmy w ratuszu, że potrzeba na to kolejnych kilkuset milionów złotych. Tomasz Demiańczuk z biura prasowego ratusza twierdzi, że konkretna kwota będzie znana po zakończeniu prac projektowych firmy Gulermak, wykonawcy II linii. Wkrótce mamy poznać ich efekty, ale „środków na tę inwestycję nie ma w tej chwili w budżecie miasta”.

Gotowa za trzy lata

A co ze spornym terenem pod stację Karolin? Prezes Metra Warszawskiego Jerzy Lejk podkreśla, że urzędnicy proponowali zmiany zakresu inwestycji, ale właściciele chcieli nie tylko ograniczenia liczby wyjść ze stacji, ale nawet przesunięcia całej linii. Podobny spór przez siedem miesięcy uniemożliwiał budowę stacji metra Zacisze. Tam jednak udało się dojść do porozumienia. Dalsze przedłużanie się pata w Karolinie grozi wywłaszczeniem działek potrzebnych pod pas drogowy przyszłej ul. Sochaczewskiej nad stacją metra. Ta zgodnie z kontraktem powinna być gotowa za trzy lata.

Autor: Jarosław Osowski 2.12.2019

Źródło: https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,25468778,druga-linia-metra-nie-moze-dotrzec-do-bazy.html
fot. Franciszek Mazur
Cena działki obok Pola Mokotowskiego skoczyła z 18 do 30 mln zł. Co na niej powstanie? Sprawą zainteresował się Piotr Guział
Najpierw kupiła ją turecka firma, której członka zarządu zatrzymano ostatnio w związku z łapówką dla b. burmistrza Włoch. Sprzedała szybko grunt deweloperowi, który chce stawiać apartamentowiec. Ostatnio działką interesował się były burmistrz Ursynowa Piotr Guział.

– Historia jest bardzo nabrzmiała. Urzędnicy wstrzymali postępowanie dotyczące wydania pozwolenia na budowę do czasu decyzji konserwatora. To się przedłuża. Boimy się, że są jakieś naciski. Wiem, że w tej sprawie był u konserwatora Piotr Guział – słyszymy od osoby zaangażowanej w walkę o ochronę unikatowej zielonej enklawy tuż przy stacji metra Pole Mokotowskie.

Chodzi o ponadpółtorahektarowy zespół przyrodniczo-krajobrazowy park SGGW. W centrum miasta zachował się kompleks przypominający naturalny las. Kiedyś SGGW prowadziła tu zajęcia, ale po przeprowadzce na Ursynów ogrodzony teren nie jest przez uczelnię wykorzystywany.

Transakcja z przebiciem

W maju pisaliśmy, że SGGW w 2017 r. sprzedała sąsiednią działkę prywatnej firmie za 18 milionów złotych. To była firma EuroPower Centrum, w której zarządzie zasiadał turecki inwestor Sabri B., zatrzymany niedawno przez CBA turecki biznesmen. Jest podejrzany o wręczenie łapówki byłemu już burmistrzowi Włoch. Rok temu EuroPower Centrum sprzedało parcelę deweloperowi Vinci Immobilier Polska już za 30 milionów.

Plan miejscowy dopuszcza tam zabudowę. Deweloper chce postawić 40-metrowy apartamentowiec. Przeciwko temu protestują okoliczni mieszkańcy, ale też miłośnicy przyrody. W parku rosną 160-letnie drzewa, żyją jeże, dzięcioły. Protestujący uważają, że tak duża inwestycja negatywnie wpłynie na zespół przyrodniczo-krajobrazowy. Stowarzyszenie Zabytki Mokotowa wystąpiło do wojewódzkiego konserwatora zabytków prof. Jakuba Lewickiego o wpisanie parku z otoczeniem do rejestru zabytków. Konserwator prowadzi postępowanie. Organizacja poprosiła też dendrologa dr. hab. Jakuba Dolatowskiego o przygotowanie opinii o stanie parku. Czytamy w niej m.in.: „Wybudowanie w bezpośredniej styczności z całą zachodnią granicą parku budynku o wysokości 40 m i dwóch kondygnacjach podziemnych szybko położy kres małemu kompleksowi zieleni”. Dendrolog zauważa, że to właśnie w zachodniej części parku rosną „wyjątkowe okazy drzew: ogromna leszczyna turecka – pomnik przyrody, i brzostownica japońska, w Polsce drzewo nad wyraz rzadkie, zwłaszcza tej wielkości i zdrowia”.

Ratusz wstrzymał się z wydaniem pozwolenia na budowę do czasu zakończenia postępowania przez konserwatora. Wpis do rejestru znacznie ograniczyłby możliwości inwestycyjne na granicy parku. Trwają też prace nad zmianą planu miejscowego tej okolicy.

Guział: Poprosił mnie kolega

Piotra Guziała, który w wyborach na prezydenta Warszawy poparł Patryka Jakiego, a od czerwca jest dyrektorem zarządzającym należącej do Orlenu spółki Unipetrol Deutschland, pytamy o wspomniane przez mieszkańców spotkanie z konserwatorem zabytków.

– Mój kolega współpracuje z tym deweloperem. Poprosił mnie o opinię jako byłego radnego, który zasiadał w komisji ładu przestrzennego. W lipcu jako osoba prywatna byłem na spotkaniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków i przy okazji zapytałem go o postępowanie dotyczące wpisu do rejestru tego parku. Bez żadnych sugestii, czy wpisać, czy nie. Nie dowiedziałem się nic ponad to, co jest publicznie znane. Odniosłem wrażenie, że konserwator sam ma dylemat, nie tyle co do wpisania parku, ile terenów przyległych – opowiada Piotr Guział. Dodaje: – Abstrahując od tego, czy ten park będzie w rejestrze, czy nie, uważam, że nie zmienia się reguł gry w czasie jej trwania. Tam wciąż obowiązuje plan miejscowy, który dopuszcza zabudowę, ale miasto pracuje nad jego zmianą. Deweloper, kupując nieruchomość między parkiem a budynkiem wielorodzinnym, miał prawo domniemywać, że będzie mógł ją zabudować zgodnie z zapisami planu. W tej sprawie warto szukać kompromisu. Uważam, że miasto, by uniknąć odszkodowania, mogłoby zaproponować deweloperowi wykup lub działkę zamienną, a ten teren przeznaczyć na przedszkole lub żłobek, które prezydent Trzaskowski obiecywał w kampanii.

Decyzja konserwatora „w najbliższym czasie”

W maju biuro Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków poinformowało „Stołeczną”, że „w najbliższym czasie można się spodziewać decyzji administracyjnej kończącej całe postępowanie”. Ale do dziś jej nie ma. Teraz konserwator prof. Jakub Lewicki ponownie zapewnia, że w „najbliższym czasie” wyda decyzję. – Postępowanie dowodowe trwało dłużej niż standardowo z uwagi na rozległość materiału dowodowego i liczne uwagi składane przez strony – wyjaśnia.

Pytamy go o spotkanie z Piotrem Guziałem. – Pan Piotr Guział nie jest stroną postępowania. Nie uczestniczył w żadnej czynności dowodowej dotyczącej sprawy ani nie angażował się w sprawę w żadnej innej formie – zapewnia prof. Lewicki.

Autor: Wojciech Karpieszuk 18.11.2019

Źródło: https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,25419474,wyjatkowo-cenna-dzialka.html
fot. Jędrzej Nowicki / Agencja Gazeta
Lex Deweloper przy Łosiowych Błotach. Inwestor chce budować w sercu Lasu Bemowskiego
Inwestor zapewnia, że osiedle będzie „kameralne, proekologiczne, pierwsze takie w Polsce”. „Wyobrażam sobie tę budowę, szkołę, drogi – zrobi to z łosiowych błot miasto, miasto wśród dwóch rezerwatów. Boli mnie zielone serce” – mówi jedna z mieszkanek Starych Babic pod Warszawą. W samym środku Lasu Bemowskiego deweloper chce wybudować 11 budynków

„Od czasu, gdy mam córki, czuję jeszcze mocniejszą potrzebę angażowania się w sprawy naszego otoczenia, w tym ochrony przyrody. Takich jak ja jest więcej, jednak w starciu z dużym biznesem i pieniądzem głos mieszkańców często ginie. Tym bardziej nie można milczeć – tu chodzi o nasze miejsce do życia” – Aleksandra Krugły, mieszkanka warszawskiego Bemowa, lokalna społeczniczka.

Beata Jóźwik, mieszkanka Starych Babic, reprezentuje inicjatywę Nie dla zabudowy Lasu Bemowskiego: „Wyobrażam sobie tę budowę, szkołę, drogi – zrobi to z łosiowych błot miasto, miasto wśród dwóch rezerwatów. Boli mnie zielone serce”.

„Babice, Warszawa i cały świat stoją wobec zbliżającej się katastrofy klimatycznej. Każde drzewo, którego z chęci zysku nie wytniemy, to szansa na nasz ratunek” – warszawskie koło Partii Zieloni.

Powodem tych pełnych emocji wypowiedzi, a także petycji w obronie Lasu Bemowskiego, są plany zabudowy działki w samym jego sercu. Właściciel działki, prezes zarządu Sawa Apartments Marian Okręglicki, złożył w tej sprawie wniosek w ramach specustawy mieszkaniowej.

Działka nr 180 w gminie Stare Babice, tuż za granicą Warszawy, to ok. 20 ha powojskowego terenu w sercu Lasu Bemowskiego. Leży pomiędzy dwiema częściami rezerwatu Łosiowe Błota, utworzonego dla ochrony torfowisk i występujących na nich chronionych roślin i zwierząt.

Obszar ten objęty jest dokumentami planistycznymi gminy (studium i planem miejscowym), gdzie przeznaczono go do zalesienia (ZL). To oznacza, że nie można na niej budować.

Skąd się wzięły plany zabudowy?

Uchwalona w lipcu 2018 roku specustawa mieszkaniowa (tzw. Lex Deweloper) umożliwiła inwestorom składanie wniosków o zabudowę mieszkaniową w miejscach, na które nie wyraża zgody plan miejscowy. Związała je jednak ze studium gminnym – wnioski nie mogą być z nim sprzeczne. Wyjątkiem są jednak tereny, które „w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych”. Pomimo więc, że działka nr 180 w Lesie Bemowskim jest objęta dokumentami planistycznymi, które nie przeznaczają jej pod zabudowę – wniosek w ramach specustawy inwestor ma prawo złożyć.

O zgodzie na taką inwestycję zadecyduje rada gminy. Kiedy? Nie wiemy – nie otrzymaliśmy takiej informacji z urzędu gminy Babice. Według urzędników, wniosek złożony przez inwestora posiada braki i termin procedowania zależny jest od daty uzupełnienia. Nieoficjalnie dowiedzieliśmy się jednak, że do głosowania może dojść już w grudniu.

Co planuje deweloper

Złożony w gminie projekt zakłada budowę 11 budynków dwukondygnacyjnych (plus antresole) mieszczących 88 mieszkań. Do tego – budowę przedszkola i szkoły na 140 miejsc. Teren zajęty przez budynki wraz z drogami ma zająć ok. 2 ha, na reszcie działki mają powstać boiska, tor rowerowy, skatepark i polana ogniskowa.

Inwestor zapewnia, że osiedle będzie „kameralne, proekologiczne, pierwsze takie w Polsce, ze ścieżkami rowerowym, szerzące dbałość o środowisko wśród społeczeństwa wraz z dodatkowymi inwestycjami towarzyszącymi dla przyszłych mieszkańców osiedla”.

Zabudowa tego terenu wywołała jednak opór wielu mieszkańców i części radnych. 10 października odbyła się sesja rady gminy mająca na celu umożliwić inwestorowi prezentację projektu i konfrontację tych obaw. Głos zabrali także przedstawiciele Lasów Miejskich i Kampinoskiego Parku Narodowego.

Piotr Prądzyński z Lasów Miejskich Warszawa: „Teren ciekawy przyrodniczo ze względu na podmokłe siedliska, przez to wrażliwy na wszelkie oddziaływanie mające wpływ na poziom wody. Cały kompleks jest zwartą przestrzenią, ale ma w środku tę działkę, która dzieli rezerwat, teren bardzo cenny, dla którego powstaje teraz plan ochrony rezerwatu w RDOŚ, w związku z tym bardzo rozważnie powinniśmy podchodzić do inwestycji w tym rejonie. Nic, co mogłoby bardziej ingerować w stan środowiska niż to, co jest dotychczas, nie powinno być dopuszczone. Tam są obiekty powojskowe, bunkry, ale z nimi natura już sobie poradziła, natomiast następne inwestycje będą prowadziły do pogłębiania już i tak niekorzystnych warunków dla istnienia tego kompleksu”.

Małgorzata Rojewska, Kampinoski Park Narodowy: „Zespół Nauki KPN wypowiedział się, że potencjalna zabudowa działki może stać w konflikcie z planem ochrony KPN, gdzie wśród zagrożeń zewnętrznych wymieniona jest presja urbanizacji na terenie otuliny, skutkująca m.in. izolacją parku od otoczenia i przerwaniu lokalnych połączeń przyrodniczych. Z pewnością będziemy opiniować nie-pozytywnie. Jest to dla nas uszczuplenie otuliny. Kiedy odizolujemy park od terenów zewnętrznych, stanie się wyspą i będzie ubożał”.

Działka po wojsku

Jakim sposobem ta działka znalazła się w prywatnych rękach? Przez kilkadziesiąt lat funkcjonowania tam wojskowej bazy radiowej teren należał do Skarbu Państwa. W 2002 roku ówczesny Minister Obrony przekazał ją Agencji Mienia Wojskowego, która wniosła nieruchomość aportem spółce-córce Ramwar. Ta z kolei sprzedała działkę właścicielowi Sawa Apartments Marianowi Okręglickiemu.

Jak donosiła w 2008 roku Rzeczpospolita sprawą miała interesować się prokuratura i CBA. Nieprawidłowościom zaprzecza jednak właściciel działki Marian Okręglicki, artykuł nazywając kaczką dziennikarską.

Za użycie w publikacji w Gońcu Babickim sformułowania, że działka została sprzedana „w niezbyt jasnych okolicznościach” pozwał on jednego z babickich radnych, Jerzego Piętochę. Pozwany został również wydający ten miesięcznik radny Michał Starnowski. Zdaniem Okręglickiego używanie w prasie i rozmowach z mieszkańcami takich sformułowań godzi w jego dobre imię i utrudnia prowadzenie inwestycji. „Wyciąga się rzeczy sprzed kilkunastu lat, aby mnie zdyskredytować” – powiedział w sądzie.

W 2006 roku Najwyższa Izba Kontroli opublikowała raport z kontroli działań Agencji Mienia Wojskowego i spółki Ramwar. Wynika z niego, że „Spółka RAMWAR zbyła (bez zakładanego uszlachetniania) wniesione przez AMW nieruchomości, uzyskując za nie kwotę 10.960,9 tys. zł, tj. o 3.207,9 tys. zł wyższą od ich wartości, określonej przez AMW przy wnoszeniu nieruchomości do spółki. Powyższe działania AMW ocenia się zatem jako niecelowe i ekonomicznie nieefektywne”

NIK znalazł również nieprawidłowości w działaniu pracowników AMW i Ramwaru.

W raporcie nie ma jednak informacji o Marianie Okręglickim. Zeznał on we wtorek, w pierwszej z rozpraw dotyczących narażenia dobrego imienia, że z CBA miał kontakt tylko raz, gdy poproszono go o dokumenty dotyczące kupna działki nr 180 i na tym dla niego tamta sprawa się zakończyła.

Lata prób, lata odmów

Inwestor od lat próbuje uzyskać zgodę na inwestycje na działce, gmina odmawia.

2006

W 2006 roku gmina Stare Babice przystąpiła do tworzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z prezentacją po. Kierownika Referatu Planowania Przestrzennego gminy Stare Babice Damiana Siembidy w trakcie procedury inwestor starał się o przekształcenie działki w teren nie leśny. Gmina odmówiła. Działka nr 180 została w nim oznaczona jako ZL, czyli teren leśny/zalesień.

2009

W 2009 roku inwestor wezwał radę gminy do usunięcia naruszenia prawa przepisami tego studium. Jego zdaniem przeznaczenie działki na funkcję leśną naruszyło jego interes prawny. Rada gminy wniosek dewelopera odrzuciła argumentując, że „Wzywający nie wskazał żadnego interesu prawnego, który uzasadniałby jego wezwanie. Ma jedynie interes faktyczny polegający na nie wyrażaniu zgody na przeznaczenie tej nieruchomości na cele leśne. Nieprawdą jest, że teren działki ew. nr 180 we wsi Janów miał przeznaczenie stricte budowlane. Jako jednostka wojskowa nie podlegała tym samym przepisom co obiekty cywilne. W planach miejscowych był to albo las albo teren specjalny. Jako taki nie występował w planach miejscowych jako teren przeznaczony pod zabudowę. Twierdzenie przez Pana Mariana Okręglickiego, że Gmina Stare Babice przeznacza jego nieruchomość budowlaną na cele leśne jest nieuprawnione i nie poparte żadnym dowodem. Dla Gminy Stare Babice teren tej nieruchomości zawsze stanowił część Parku Leśnego Bemowo z rezerwatami, czego władze gminy nie ukrywały, a wręcz informowały o tym służby wojskowe”. Gmina starała się dowieść, że kupując działkę deweloper nie mógł zakładać, że będzie miał prawo na niej budować.

2017

W 2017 roku rada gminy podjęła jednak próbę zmiany studium – jednym z terenów, którego miała dotyczyć, była właśnie działka nr 180. Inwestor planował wówczas wybudować tam klinikę, a zmiana studium dotyczyła wprowadzenia strefy usług medycznych na części działki. Do urzędu wpłynęło wówczas 836 pisemnych wniosków sprzeciwiających się jakiejkolwiek zabudowie tej działki i postulujących jej zalesienie. Pod internetową petycją w tej sprawie podpisało się 1000 osób. Nie było wniosków popierających zmianę studium. W protest włączyły się ruchy miejskie, w tym warszawskie Miasto Jest Nasze. Ówczesny wójt Krzysztof Turek wnioski rozpatrzył pozytywnie, do zmiany przeznaczenia terenu nie doszło. Nadal nie możliwa była jego zabudowa. Jesienią 2018 roku na terenie gminy rozdystrybuowana została ankieta informująca o planach realizacji w Starych Babicach mieszkań w ramach rządowego programu. Informowała o rozpoczęciu wstępnych zapisów. Wójt gminy opublikował wtedy komunikat z ostrzeżeniem i informacją, że gmina nie podjęła współpracy w ramach programu Mieszkanie+ ze spółką podpisaną na kopercie. Była nią SPV K2 sp. z o. o. ul. Solec 18, lok. U13, 00-410 Warszawa. W KRS nie widnieje spółka o takiej nazwie i adresie. Adres jest jednak zbieżny z biurem sprzedaży inwestycji zrealizowanej przez Sawa Apartments na warszawskim Solcu, natomiast zgodnie z KRS prezesem spółki o nazwie SPV K2 sp. z o. o., ale o innym adresie, jest Marian Okręglicki.

2019

Uchwalona w 2018 roku specustawa mieszkaniowa otworzyła inwestorowi furtkę do podjęcia kolejnej próby zrealizowania inwestycji kubaturowej na tym terenie. Jak powiedział nam właściciel działki, wniosek złożył w sierpniu 2018 roku, czyli tuż po wejściu w życie specustawy.

Okręglicki stara się przekonać do swojego pomysłu radnych i mieszkańców – w sierpniu zorganizował na swojej działce piknik z okazji święta Wojska Polskiego, wsparł również organizację festynu we wsi Klaudyn.

Twierdzi, że jest otwarty na rozmowę i współpracę z mieszkańcami, a jego inwestycja powstanie bez szkody dla środowiska. Deklaruje, że „można budować rozsądnie, ekologicznie i chcemy być przykładem dla innych”.

Trudno było nam uwierzyć, że realizacja sieci czy fundamentowania może się odbyć bez ingerencji w wody powierzchniowe, ale inwestor odpowiedział nam, że wykonał odpowiednie badania gruntu, które umożliwiają na płytkie posadowienie budynków, a sieci na działce istnieją od czasów bazy wojskowej – inwestor chce je jednak zinwentaryzować i zalegalizować. Czy jest to możliwe bez ingerowania w głębsze warstwy ziemi, a zatem w stosunki wodne, trudno orzec bez odpowiednich badań. Bez odpowiedzi pozostało nasze pytanie o wygenerowany przez inwestycję ruch samochodowy. Mieszkańcy zastanawiają się również jak miałaby funkcjonować szkoła w środku lasu.

Rozwiązaniem może być wykup gruntów

Wśród pytań podczas sesji padło także pytanie, czy inwestor skłonny jest działkę sprzedać. Wójt gminy Stare Babice Sławomir Sumka stwierdził, że: „nas na to nie stać, od tego są władze rządowe, żeby z nami działać. Miesiąc temu wysłaliśmy pismo do KPN o skierowanie wniosku do ministra o zakup tych gruntów lub pomysł na zagospodarowania tego gruntu z wykupem”.

W piśmie do ministra środowiska Henryk Kowalczyka napisał:„Aby wyeliminować zagrożenie bezpowrotnej utraty tak cennych terenów zwracam się do pana z prośbą o zainicjowanie procesu wykupów terenów działki 180 we wsi Janów oraz korytarza ekologicznego łączącego Las Bemowski z Kampinoskim Parkiem Narodowym na rzecz Skarbu Państwa i przekazania tych terenów w zarząd instytucji specjalizującej się w dbaniu o środowisko przyrodnicze”.

Inwestor poinformował nas, że „po wspólnym posiedzeniu Komisji Rady Gminy w dniu 10.10.219 r. [właściciel działki – przyp. red.] wystosował pisma z zapytaniem o zainteresowanie wykupem wymienionych działek oraz o możliwość ich wykupu do następujących instytucji: Ministerstwo Środowiska, Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, Generalna Dyrekcja Ochrony Środowiska. W każdym z tych miejsc, rozmawiając z osobami decyzyjnymi w tym zakresie, ustalił, że nie ma takiej możliwości i instytucje te nie podejmą działań, zmierzających do wykupu tych terenów, w tym działki nr 180 w Janowie”.

O odpowiedź na pisma zapytaliśmy wójta – niestety do czasu publikacji tego tekstu nie otrzymaliśmy odpowiedzi.

Co dalej?

Na sesji z 10 października padły zapewnienia ze strony inwestora, że dla inwestycji zostanie przygotowany szczegółowy raport i opracowanie wskazówek dla realizacji inwestycji w sposób zrównoważony.

Wypowiadający się podczas sesji radni i mieszkańcy pozostali sceptyczni. Może dlatego, że aby móc podejmować decyzję na ten temat, rada powinna poznać szczegółowy projekt i rozwiązania minimalizujące negatywny wpływ inwestycji wraz z opracowaniami ekofizjograficznymi, a nie wyłącznie zapewnienia o ich powstaniu. A może dlatego, że stoją na stanowisku, że w sercu lasu, w sąsiedztwie dwóch rezerwatów, jakakolwiek zabudowa mieszkaniowa czy usługowa to zły pomysł.

Inwestor zapewnia nas, że większość mieszkańców popiera jego inwestycję, ale trudno odnieść takie wrażenie patrząc na liczbę podpisów pod najnowszą petycją sprzeciwiającą się zabudowie i porównując ją z liczbą podpisów pod ankietą poparcia dla inwestycji. Podczas spotkania z 10 października nie pojawił się również ani jeden głos popierający inwestycję.

Inwestor otrzymał jednak pochwałę od radnej z Klaudyna za podejmowanie rozmów z mieszkańcami i chęć komunikacji.

Czy rzeczywiście jest o czym jeszcze rozmawiać po tylu latach odmów? Jeden z mieszkańców podczas sesji w Starych Babicach podsumował: „Dziwie się jednak panu deweloperowi, bo w dzisiejszych czasach opór ekologów i społeczeństwa Babic i Bemowa będzie totalny. (…) Szkoda pana zdrowia, bo pan tego osiedla nie zbuduje. Ekologia bemowska i babicka nie dopuści do jego budowy”.

Nie tylko Łosiowe Błota

Las Bemowski kusi deweloperów także od jego warszawskiej strony. Chodzi o porośniętą drzewami działkę przy lotnisku Babice. Gospodarująca terenem spółdzielnia „Dębowa Polana” złożyła wniosek o wydanie warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych i w zabudowie bliźniaczej. Radna Agata Diduszko-Zyglewska złożyła w tej sprawie interpelację. Mieszkańcy zbierają podpisy pod petycją w obronie tego terenu przed wycinką i zabudową.

Autor: Hanna Szukalska 7.11.2019

Źródło: https://oko.press/lex-deweloper-przy-losiowych-blotach-inwestor-chce-budowac-w-sercu-lasu-bemowskiego/
fot. Wizualizacja planowanej zabudowy; źródło: prezentacja inwestora z sesji rady gminy Stare Babice z 10.10.2019
Deweloperzy długo czekają na decyzje urzędników, a klienci na wymarzone mieszkania
Mimo zapowiedzi rządu, że skróci się czas wydawania zgód na budowę mieszkań, deweloperom zajmuje to coraz więcej czasu. To jeden z powodów, dla których kupujący nie mają w czym przebierać.

Dłużej niż 365 dni - tyle zabrało krakowskim urzędnikom wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ponad połowy zatwierdzonych w ubiegłym roku projektów mieszkaniowych. Magistrat nie wydał ani jednej "wuzetki" w terminie (60 dni od złożenia wniosku).

W terminach nie mieścili się zresztą urzędnicy siedmiu spośród 19 przeanalizowanych przez Polski Związek Firm Deweloperskich miast (poza Krakowem w Gdańsku, Katowicach, Olsztynie, Rzeszowie, Szczecinie, Toruniu i Zielonej Górze). Generalnie zaledwie 15 proc. spośród wszystkich wydanych w przebadanych miastach "wuzetek" było terminowych.

Sprawniej, ale też bez szału, idzie wydawanie pozwoleń na budowę. O ten rodzaj zgody deweloperzy starają się, gdy ich działka znajduje się na terenach objętych planami zagospodarowania przestrzennego. Tych przybywa, ale dość wolno. Żadne miasto nie jest nimi pokryte w 100 proc. Liderami są Gdańsk i Kraków - z 65 i 63 proc. pokrycia. Drugie z miast (które najgorzej radzi sobie z "wuzetkami") wszystkich 217 wydanych w ubiegłym roku pozwoleń na budowę udzieliło w terminie (65 dni). Takich miast było jeszcze kilka: Bydgoszcz, Gdynia, Opole, Poznań i Łódź. Reszta przeciągała - 9 miast potrzebowało niejednokrotnie ponad 180 dni, by dać na budowę zielone światło.

Idzie wolniej niż rok temu

- Niestety tempo wydawania obu rodzajów decyzji spadło nam znacznie w porównaniu z 2017 rokiem - komentuje Mateusz Stachewicz z PZFD, autor analizy. - Szczególnie kuleje sprawność w wydawaniu "wuzetek", i to od kilku lat, ale o ile w poprzedniej edycji "Rankingu miast" ponad rok czekało na nie 7 proc. projektów, o tyle tym razem aż 15 proc. - porównuje.

Oczywiście są miasta, które od lat wyróżniają się sprawnością w obsłudze. - Na szczególną uwagę zasługuje Bydgoszcz, która mocno się poprawiła i przeprowadziła 100 proc. pozwoleń na budowę w terminie i ponad połowę "wuzetek" w przedziale 61-180 dni - wskazuje Mateusz Stachewicz. W generalnym rankingu od dawna wygrywa Poznań, który i tym razem wydał najwięcej pozwoleń w najkrótszym czasie (100 proc. pozwoleń w terminie i 75,83 proc. "wuzetek" w przedziale 61-85 dni). I to miasto jednak nie wydało ani jednej "wuzetki" w terminie...

- Postępowania dotyczące zespołów zabudowy wielorodzinnej należą do najbardziej skomplikowanych, wymagających skutecznego zawiadomienia dużej liczby osób i instytucji, zebrania szeregu opinii, sporządzenia bardziej złożonej niż przeciętnie analizy urbanistycznej, uzyskania niejednokrotnie wielu uzgodnień treści projektu decyzji - wymienia Adam Bik-Multanowski, wicedyrektor wydziału architektury i urbanistyki w krakowskim magistracie. Przyznaje, że najczęściej realizacja wszystkich obowiązków przewidzianych przez ustawodawcę nie jest możliwa w ciągu 60 dni. - I to nawet jeżeli poszczególne - obiektywnie bardzo praco- i czasochłonne - działania, które są zależne od urzędu, byłyby wykonywane od ręki - argumentuje.

Rząd obiecywał przyspieszenie

Stachewicz podkreśla, że wpływ na gorszy wynik mogła mieć większa niż rok temu liczba wniosków od deweloperów, przy czym część z nich - jak widać - to jeszcze nawisy z lat poprzednich. Głównym powodem takiej przewlekłości jest więc przede wszystkim poziom skomplikowania procedur. A rząd obiecywał, że dzięki pakietom przepisów przyjętych w 2017 i 2018 roku budowy przyspieszą.

Rozkwit budownictwa miał nastąpić szczególnie dzięki unieważnieniu planów miejscowych - było to jedno z założeń tzw. specustawy mieszkaniowej. - Umożliwi ona ożywienie niewykorzystanych terenów za zgodą samorządów i pod warunkiem wysokich standardów urbanistycznych. Działki w centrach miast będą mogły być wykorzystane. Dzięki temu budownictwo mieszkaniowe powstanie szybciej, taniej, ładniej - mówił w lipcu ubiegłego roku wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń.

Okazuje się, że przez ponad rok wydano zaledwie ok. 30 decyzji umożliwiających budowę na bazie specustawy. Można śmiało założyć, że to tylko 1,6 proc. wszystkich inwestycji.

- Miasto miastu nierówne, ale czas wydawania zgód przez władze samorządowe - mimo zapowiadanych przez rząd ułatwień - jest dłuższy niż byśmy tego wszyscy oczekiwali - komentuje Henryk Urbański, prezes Budimeksu Nieruchomości. - Spośród wszystkich zmian wprowadzonych w ostatnim roku jedynie ujednolicenie stawki za przekształcenie sposobu użytkowania wieczystego okazało się pomocne. Zupełnie odwrotnie jest ze specustawą, która miała skrócić starania o uzyskanie zgód. Na razie prawo jest teoretyczne i w praktyce nie działa wcale - ocenia.

Głód mieszkań

Czas oczekiwania na zielone światło dla budów szokuje tym bardziej, że na rynku wciąż mamy głód mieszkań. Według różnych szacunków w kraju brakuje ich od 1 do 2 mln. Mieszkania sprzedają się już na etapie dziury w ziemi, stąd chętni na ich zakup muszą nieraz czekać dwa lata na odbiór kluczy.

Przewlekłe procedury to niejedyny problem, który hamuje dynamikę rozwoju budownictwa mieszkaniowego. - Oprócz czasu uzyskiwania zgód na podaż wpływ ma dostępność działek, a ta spadła m.in. z powodu rezerwacji terenów należących do Skarbu Państwa od program "Mieszkanie Plus". Wypadły one z i tak już przebranych zasobów - tłumaczy prezes Urbański. Nieliczne dostępne na terenach miast działki wymagają długotrwałych przekształceń z powodu problemów własnościowych, strukturalnych czy planistycznych. We znaki dają się też często organizacje czy stowarzyszenia blokujące bez racjonalnego uzasadnienia wiele przedsięwzięć - wymienia kolejne przeszkody.

Wicedyrektor Bik-Multanowski przyznaje, że bez zmiany przepisów czas uzyskiwania pozwoleń w najbliższych latach znacząco się nie skróci. - Nasz wydział podejmuje kroki mające na celu przyspieszenie i usprawnienie prowadzonych postępowań, co niejednokrotnie przynosi wymierne efekty. Niemniej jednak radykalna zmiana tempa uzyskiwania stosownych decyzji wymagałaby zmian w prawie pozostających poza kompetencjami urzędu miasta - nie kryje.

Autor: Gabriela Łazarczyk 17.10.2019

Źródło: https://wyborcza.pl/7,155287,25314549,deweloperzy-dlugo-czekaja-na-decyzje-urzednikow-a-klienci.html
fot. Tomasz Niesłuchowski / Agencja Gazeta
Deweloperzy czekają na decyzje urzędników. Cierpią klienci
Mimo zapowiedzi rządu, że skróci się czas wydawania zgód na budowę mieszkań, deweloperom zajmuje to coraz więcej czasu. To jeden z powodów, dla których kupujący nie mają w czym przebierać - pisze "Gazeta Wyborcza".

Dziennik zwraca uwagę, że jedynie 15 proc. przeanalizowanych przez Polski Związek Firm Deweloperskich miast wydało w terminie (60 dni od złożenia wniosku) decyzję o warunkach zabudowy, która jest niezbędna, by móc ubiegać się o pozwolenie na budowę. Również w przypadku pozwoleń na budowę są problemy. - Niestety tempo wydawania obu rodzajów decyzji spadło nam znacznie w porównaniu z 2017 rokiem - mówi autor analizy Mateusz Stachewicz z PZFD.

Deweloperzy czekają na decyzje urzędników

Jak czytamy, czas oczekiwania na pozwolenie na budowę jest o tyle problematyczny, że na rynku wciąż brakuje mieszkań. "Według różnych szacunków w kraju brakuje ich od 1 do 2 mln. Mieszkania sprzedają się już na etapie dziury w ziemi, stąd chętni na ich zakup muszą nieraz czekać dwa lata na odbiór kluczy" - pisze dziennik.

Długotrwałe procedury to jednak nie jedyny problem. Henryk Urbański, prezes Budimeksu Nieruchomości, zwraca uwagę, że "oprócz czasu uzyskiwania zgód, na podaż wpływ ma dostępność działek, a ta spadła m.in. z powodu rezerwacji terenów należących do Skarbu Państwa od program "Mieszkanie Plus". - Wypadły one z i tak już przebranych zasobów - podkreśla.

Przegląd prasy, 17.10.2019

Źródło: https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/decyzje-o-warunkach-zabudowy-i-pozwolenia-na-budowe/b3d1fj9
fot. Pavel L Photo and Video / Shutterstock
"Lex deweloper" nie działa. Fiasko superpomysłu PiS
Specustawa mieszkaniowa, która miała ułatwić budowę mieszkań przez deweloperów i realizację rządowego programu "Mieszkanie plus", jest niewypałem. Przez rok funkcjonowania prawie żaden inwestor z "lex deweloper" nie korzysta.

Pakiet ułatwień dla deweloperów Sejm uchwalił nieco ponad rok temu. Specustawa mieszkaniowa (popularnie zwana „lex deweloper”) miała sprawić, że z Polski zniknie problem niedoboru mieszkań. Deweloperzy mieli budować łatwiej i więcej, a realizacja rządowego programu "Mieszkanie plus" miała zdecydowanie przyspieszyć.

Rozkwit budownictwa miał nastąpić dzięki unieważnieniu planów miejscowych, które są najważniejszym dokumentem dotyczącym zagospodarowania miast. Dodatkowo w przypadku terenów poprzemysłowych, powojskowych czy pokolejowych inwestycja może być niezgodna ze studium gminy, które jest czymś na wzór planistycznej biblii. Od sierpnia 2018 roku inwestor może więc wybrać, czy do realizacji swojej inwestycji zastosuje przepisy specustawy mieszkaniowej, czy też będzie podążał „normalnym” trybem przewidzianym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

"Lex deweloper". Samorządy górą

Od początku „lex deweloper” budziła sporo zastrzeżeń wśród urbanistów, społeczników i samorządowców. Omijanie planów miejscowych (deweloper może zmieniać funkcję danego terenu, a także gabaryty jego zabudowy) może doprowadzić do chaosu przestrzennego, rozlewania się miast i powstania osiedli w miejscach, które się do tego nie nadają.

Dlatego sporo samorządów zdecydowało się opracować lokalne standardy urbanistyczne. To przepisy, które ograniczają dowolność stosowania specustawy i zaostrzają niektóre wytyczne nawet o połowę. Przykładowo: zgodnie z „lex deweloper” nowe osiedla mogły powstać w odległości aż do półtora kilometra od najbliższego przedszkola lub podstawówki, ale też terenów sportowych i rekreacyjnych. Natomiast uchwała urbanistyczna przyjęta w Poznaniu zmniejszyła tę odległość do 750 metrów. "Lex deweloper" pozwala, by przystanki komunikacji były odległe nawet o pół kilometra od nowych osiedli. Uchwała przygotowana przez urzędników ogranicza ją do 250 metrów.

Lokalne standardy urbanistyczne ograniczają też liczbę kondygnacji budynku do siedmiu. W rządowej propozycji jest ich aż 14. - Te ograniczenia sprawiają, że z punktu widzenia deweloperów realizacja inwestycji drogą specustawy przestała być atrakcyjna. Ponadto poważni inwestorzy wiedzą, że zabudowa terenów cennych dla miasta przeznaczonych w planach np. na zieleń może się negatywnie odbić na ich wizerunku - uważa Piotr Sobczak, architekt miasta Poznania.

Budowa mieszkań idzie jak po grudzie

Okazuje się, że przez ponad rok samorządowcy zgodzili się na ok. 30 inwestycji na bazie specustawy. To bardzo mało. W ubiegłym roku oddano w Polsce do użytkowania 185 tys. mieszkań. Zakładając, że jedna inwestycja to 100 mieszkań, to na 30 osiedlach wybudowanych według „lex deweloper” znajduje się ok. 3 tys. lokali. To 1,6 proc. wszystkich inwestycji. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju szacuje, że mieszkań dzięki „lex deweloper” może być 4 tys. - Ale wiarygodne dane dotyczące pierwszych miesięcy funkcjonowania ustawy otrzymamy z Głównego Urzędu Statystycznego w 2020 roku - mówi Zbigniew Przybysz z Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju.

Poza tym osiedla z „lex deweloper” powstaną przede wszystkim w mniejszych miastach - większość zgód dotyczy Mazowsza (Mława, Płońsk, Legionowo, Grójec) oraz Śląska (Katowice, Gliwice, Chorzów, Dąbrowa Górnicza), a także np. Tczewa, Jawora i Szubina. Natomiast z niedoborem mieszkań borykają się największe ośrodki, tj. Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań - tutaj wniosków jest dużo mniej, a rozpatrzonych pozytywnie prawie wcale.

Wrocław wyraża dezaprobatę

We Wrocławiu złożono dwa wnioski - jeden z przyczyn formalnych odrzucono, o drugim radni mają dopiero dyskutować. Wrocław jest ciekawym przykładem, bo to jedyne duże polskie miasto, które po wprowadzeniu „lex deweloper” nie przyjęło własnych standardów urbanistycznych. - Nie zrobiliśmy tego, bo wtedy legitymizowalibyśmy ten zły pomysł. Zamiast tego nasi radni podjęli uchwałę, w której wyrazili dezaprobatę wobec specustawy. Chyba dlatego wrocławscy deweloperzy na chcą budować w ten sposób. Wiedzą, że ostatecznie decyzja należy do radnych, którzy już raz opowiedzieli się przeciwko „lex deweloper” - tłumaczy Piotr Fokczyński, architekt miasta we Wrocławiu.

Przemysław Dziąg z Polskiego Związku Firm Deweloperskich potwierdza, że niektóre miasta z góry zakładają, że na ich terenie w trybie „lex deweloper” nic nie powstanie, więc deweloperzy nawet nie starają się o zgodę na budowę na drodze specustawy. - Zaostrzone standardy urbanistyczne bywają nie do spełnienia. A gminy odmawiają wydania specuchwał, często bez właściwego uzasadnienia - uważa Dziąg.

Przedstawiciel deweloperów zwraca też uwagę na zaświadczenia szkolne (jako jeden z elementów koniecznych wniosku), których gminy nie wydają i nie chcą wydawać. Bez tego wniosek jest niekompletny, a tym samym nie podlega nawet rozpatrzeniu. Samorządy nie wydawały zaświadczeń, że placówki edukacyjne znajdują się blisko, ponieważ władze nie mogły obiecać, że dzieci z konkretnej inwestycji będą miały zagwarantowane miejsca.

"Lex deweloper". Wyobrażenia a rzeczywistość

Dlatego rząd PiS poszedł na rękę deweloperom i ostatnio poluzował część tych zapisów. W sierpniu tego roku ze specustawy usunięto kryterium odległości od przedszkola. Do tej pory był w niej zapis, że przedszkole musi się znajdować co najmniej 1,5 km od inwestycji. A gminy nie chciały wydawać takich zaświadczeń, bo choć muszą zapewnić dostęp do przedszkola to niekoniecznie w najbliższej placówce. Gdy chętnych jest więcej niż miejsc decyduje kryterium socjalne - nie lokalizacyjne.

Kamil Olzacki z Instytutu Metropolitalnego przygotował raport, w którym podsumowuje „lex deweloper”. On także zauważa, że plany rządu minęły się z rzeczywistością. „Intencją ustawodawcy było utworzenie instytucji, które odformalizują i ułatwią proces realizacji inwestycji mieszkaniowych. Ale zestaw wymagań formalnych, jakie musi spełnić wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji, by mógł być dalej procedowany, skutecznie utrudnia, a nawet uniemożliwia inwestorom realizację ich inwestycji” - czytamy w raporcie.

Autor: Jakub Łukaszewski 16.10.2019

Źródło: https://wyborcza.pl/7,155287,25293916,lex-deweloper-nie-dziala-fiasko-superpomyslu-pis.html
fot. Jan Rusek / Agencja Gazeta
Pierwszy wniosek dotyczący budowy w trybie specustawy inwestycji niebędącej mieszkaniową
W stolicy złożono pierwszy wniosek dotyczący budowy w trybie specustawy inwestycji niebędącej mieszkaniową.

Czy przepisy, które miały posłużyć szybszej budowie bloków, można zastosować do budowy szpitala? Z tym pytaniem zmierzy się Warszawa. Do Rady Miasta wpłynął kolejny wniosek w trybie specustawy mieszkaniowej. Na jej podstawie można prowadzić inwestycje mieszkaniowe oraz inwestycje towarzyszące – wbrew zapisom planów miejscowych.

ZASKAKUJĄCY WNIOSEK

– Wniosek złożony w trybie Lex Developer dotyczy tylko inwestycji towarzyszącej – placówki opieki zdrowotnej- Szpitala Onkologicznego przy ul. Ficowskiego, bez inwestycji mieszkaniowej – informuje Marlena Happach, dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy.

– Wnioskowana zabudowa pokrywa właściwie całą działkę, jej wysokość to 20 m, powierzchnia biologicznie czynna wynosi 10 proc. – wylicza architekt stolicy.

To pierwszy wniosek, który dotyczy wyłącznie inwestycji towarzyszącej (za taką można uznać np. przedszkole czy zakład opieki zdrowotnej).

Specprocedurę zainicjowała firma Greenfields, która występowała już o inne uchwały lokalizacyjne na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (na warszawskim Żoliborzu oraz Dolnym Mokotowie) – wnioski nie zostały jeszcze rozpoznane.

– Złożone wnioski to szansa dla obszarów zaniedbanych planistycznie, których właściciele, zwykle osoby fizyczne, zostali rażąco pokrzywdzeni przez uchwalone plany miejscowe, lub dla których, w związku z upływem czasu, zapisy planu straciły aktualność – przekonuje Justyna Cymerman, dyrektor działu urbanistyki w Greenfields. Przypomina, że w Polsce bardzo rzadko dochodzi do punktowych zmian planów, a wniosek dotyczący szpitala onkologicznego daje szansę na potrzebną społecznie inwestycję.

NIEJASNE PRZEPISY

Eksperci pytani, czy można prowadzić inwestycję towarzyszącą bez zabudowy mieszkaniowej, są podzieleni.

– Zgodnie z treścią art. 2 pkt 3 ustawy inwestycja towarzysząca musi być powiązana z mieszkaniową w ten sposób, że ma służyć obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej. Ustawa nie uzależnia jednak możliwości uzyskania decyzji lokalizacyjnej na inwestycję towarzyszącą od tego, czy inwestycja mieszkaniowa będzie dopiero realizowana czy już została ukończona. Nie ma zatem przeszkód, aby uznać, że inwestycja towarzysząca może służyć obsłudze mieszkańców budynków inwestycji już ukończonej – uważa adwokat Maciej Górski specjalizujący się w prawie nieruchomości.

Innego zdania jest natomiast Konrad Młynkiewicz z kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

– Realizując inwestycję mieszkaniową polegającą na wznoszeniu budynków wielorodzinnych, inwestor może w inwestycji towarzyszącej zbudować dodatkowo szkołę, park, czy też lokale handlowe lub usługowe, ale zawsze mające charakter służebny wobec inwestycji mieszkaniowej – uważa. BdTXT - W - 8.15 J: Prawnik zwraca też uwagę na przepis mówiący, że powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność usługową w inwestycji towarzyszącej nie może przekraczać 20 proc. powierzchni użytkowej mieszkań wybudowanych w trybie specustawy.

– Gdybyśmy więc nawet przyjęli, że możliwa jest realizacja wyłącznie inwestycji towarzyszącej, to nie byłoby możliwe m.in. zweryfikowanie, czy spełnia wskazany wymóg maksymalnego udziału powierzchni usługowej – zaznacza Młynkiewicz.

Pierwsze kroki poczynione w sprawie budowy szpitala przez stołeczne biuro architektury świadczą o tym, że bliżej mu do poglądów ostatniego z komentatorów.

– Do wnioskodawcy zostało wysłane wezwanie do uzupełnienia braków, z których podstawową kwestią jest niespełnienie warunku wnioskowania o realizację lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, ale wnioskowanie jedynie o inwestycję towarzyszącą. Inwestycja towarzysząca musi służyć obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej – uważa Marlena Happach.

45 uchwał w trybie specustawy mieszkaniowej wydano przez rok jej obowiązywania

3 554 mieszkania mają szanse powstać w trybie specustawy mieszkaniowe.

Autor: Anna Krzyżanowska
Źródło: https://www.rp.pl/Firma/310109930-Pierwszy-wniosek-dotyczacy-budowy-w-trybie-specustawy-inwestycji-niebedacej-mieszkaniowa.html
fot. Fotorzepa, Radek Pasterski
Medyczne zastosowanie lex deweloper
Grupa LUX MED chce budować na postawie specustawy mieszkaniowej. Nie chodzi jednak o bloki, a o nowoczesny szpital onkologiczny.

Obowiązująca od sierpnia 2018 roku ustawa, do której przylgnęło miano lex deweloper, uchwalona została, by przyspieszyć procedury poprzedzające uzyskiwanie pozwolenia na budowę dla inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. To ostatnie pojęcie jest bardzo pojemne. Mieści się w nim bowiem zarówno budowa dróg publicznych, przystanków, żłóbków, przedszkoli, terenów zielonych, czy placówek opieki zdrowotnej.

Z przepisów jednak wprost nie wynika, czy spec może znaleźć zastosowanie do lokalizowania jedynie inwestycji towarzyszących, gdy nie towarzyszy im budowa mieszkań, czy domów jednorodzinnych.

Z takim przypadkiem mamy do czynienia w Warszawie na ulicy Szamockiej, gdzie w okolicy głównie bloków znajduje się już szpital należący do LUX MED-u, obok którego (przy ulicy Ficowskiego) – na podstawie specustawy – spółka chce wybudować kolejny obiekt.

SPEC PROCEDURA DLA SZPITALA

– Istniejący szpital ma podpisany kontrakt z Narodowym Funduszem Zdrowia, leczenie w nim odbywa się więc w ramach publicznej służby zdrowia. Zapotrzebowanie na kompleksową opiekę onkologiczną jest bardzo duże, dlatego chcemy zwiększyć liczbę świadczonych usług a do tego niezbędna jest rozbudowa tamtej lokalizacji – mówi Michał Rybak, wiceprezes Grupy LUX MED ds. Operacyjnych.

– Nikt nie przewidział tak dynamicznej i intensywnej rozbudowy tej okolicy. Jestem przekonany, że inwestycja dobrze wpisuje się w lokalne potrzeby. Mamy potencjał, mamy pacjentów. Do rozpoczęcia prac potrzeba jeszcze zgód administracyjnych – dodaje.

W czym rzecz? Między innymi w tym, że dla terenu, na którym mógłby powstać nowy szpital, sporządzony został plan miejscowy, a w nim znalazły się zapisy nakazujący m.in.: pozostawić istniejący na objętym wnioskiem terenie budynek biurowy z lat 70., który był kiedyś hurtownią elektryczną, oraz są obostrzenia co do 60-proc. powierzchni biologicznie czynnej.

– W 2017 roku wystąpiliśmy o zmianę planu i czekamy na decyzję – mówi Michał Rybak.

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących pozwala na budowanie wbrew zapisom planu miejscowego. I tu właśnie LUX MED widzi szansę na powodzenie swojego wniosku. Jego opracowanie zlecił firmie GreenFields, która złożyła w stolicy już kilka wniosków w spectrybie.

Zdaniem GreenFields, można procedować wniosek o inwestycję towarzyszącą, służącą obsłudze mieszkańców już istniejących budynków mieszkaniowych.

– Już z tytułu ustawy wynika, że reguluje tryb procedowania wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych oraz towarzyszących. Inwestycje towarzyszące są dodatkowo opisane w osobnym, przeznaczonym tylko dla nich Rozdziale 4. Art. 20 ustawy wskazuje natomiast wprost na możliwość podjęcia uchwały dotyczącej wyłącznie inwestycji towarzyszącej – przekonuje adwokat Justyna Wiśińska-Kurpiel z GreenFields.

Prawniczka odwołuje się również do definicji „inwestycji towarzyszącej" z art. 2 pkt. 3 ustawy.

– Wynika z niej jedynie, że inwestycja taka ma służyć obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej. Inwestycją mieszkaniową, jest natomiast każde przedsięwzięcie w wyniku którego powstanie m.in. budynek lub budynki o łącznej liczbie lokali nie mniejszej niż 25. Należy przy tym zauważyć, że specustawa po pierwsze nie determinuje w żadnym miejscu, że jej przepisy są jedynym możliwym trybem powstania takiej inwestycji mieszkaniowej – wskazuje mecenas Wisińska-Kurpiel.


Część ekspertów ta argumentacja przekonuje.

– Tak, analiza specustawy mieszkaniowej prowadzi do wniosku, że dopuszczalna jest możliwość uzyskania uchwały lokalizacyjnej jedynie na inwestycję towarzyszącą, bez konieczności jednoczesnego uzyskiwania lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, także wtedy gdy inwestycja mieszkaniowa została zrealizowana na zasadach ogólnych, przed złożeniem wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji towarzyszącej – uważa adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

– Zgodnie z ustawą obydwie inwestycje mogą być realizowane niezależnie, co potwierdza treść art. 1 ust. 2 ustawy. Zgodnie z nim ustawa nie wyłącza możliwości przygotowania lub realizacji całości lub części inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących na zasadach ogólnych – akcentuje.

INWESTYCJA BUDOWANA PRZY OKAZJI STAWIANIA MIESZKAŃ

Inne podejsćie prezentuje Konrad Młynkiewicz, radca prawny, dyrektor działu prawa administracyjnego w Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

– Mimo że jestem zwolennikiem realizacji inwestycji budowlanych w trybie przepisów specustawy mieszkaniowej, to moim zdaniem ich obecny kształt nie pozwala na realizację inwestycji towarzyszących, w oderwaniu od konkretnych inwestycji mieszkaniowych – realizowanych w trybie specustawy – mówi.

Inwestycja towarzysząca, niezależnie od tego czy dotyczy budowy szkoły, drogi, infrastruktury technicznej, czy też na przykład placówki zdrowotnej, musi mieć bowiem zawsze charakter służebny wobec konkretnej inwestycji mieszkaniowej – zdefiniowanej przepisami specustawy mieszkaniowej – twierdzi mecenas Młynkiewicz.

Taka jest również interpretacja Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju (MIiR), które jest twórcą specustawy.

– Ustawa przewiduje ułatwienia dla realizacji inwestycji towarzyszących, o ile służą obsłudze mieszkańców będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej – wskazuje Zbigniew Przybysz z biura komunikacji MIiR.

– Z tego względu, oraz ze względu na to, że szpital nie jest inwestycją towarzyszącą w rozumieniu ustawy o ułatwieniach w realizacji inwestycji mieszkaniowych, można się spodziewać, że na etapie formalnego badania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji złożonego przez inwestora będzie on pozostawiony bez rozpatrzenia – dodaje.

Źródło: https://www.rp.pl/Budowa-i-remont/310109921-Medyczne-zastosowanie-lex-deweloper.html
fot. Materiał GreenFields
Walka o Jeziorko Czerniakowskie. Ma tam powstać osiedle
Mieszkańcy warszawskiej Sadyby chcą ratować Jeziorko Czerniakowskie, po tym jak w lipcu ratusz zaprezentował plan zagospodarowania terenu w okolicy jeziorka. Docelowo ma tam powstać osiedle na blisko siedem tysięcy osób. Sprawy w swoje ręce wzięli lokalni aktywiści.

– Jeziorko to miejsce unikalne w skali Warszawy. Jest rezerwatem i jest bioróżnorodne. Mieszka tutaj 60 gatunków ptaków – wyjaśnia Jerzy Piasecki.

Na początku sierpnia Towarzystwo Społeczno-Kulturalne Miasto-Ogród Sadyba złożyło petycję do prezydenta Warszawy – Rafała Trzaskowskiego w sprawie ratowania rezerwatu. W dokumencie mieszkańcy wezwali do przygotowania całościowej koncepcji ochrony rezerwatu. – Nam też zależy na ochronie tego terenu – mówi dyrektor biura architektury i planowania przestrzennego – Marlena Happach.

– Po przyjrzeniu się postulatom, chcemy podpisać się pod tą akcją. Nasze cele są wspólne, wszyscy chcemy chronić Jeziorko Czerniakowskie – tłumaczy.

Deklaracjom płynącym ze strony ratusza będziemy się przyglądać.

Autor: Jerzy Chodorek/MT 29.09.2019

Źródło: https://www.rdc.pl/informacje/walka-o-jeziorko-czerniakowskie-ma-tam-powstac-osiedle-posluchaj/
fot. Filip Jarek/RDC
Śpiewający protest w obronie Jeziorka Czerniakowskiego. Miasto obiecało ochronę akwenu
Takiego protestu jeszcze nie było. Mieszkańcy ułożyli piosenkę - protest przeciwko zabudowie Jeziorka Czerniakowskiego. Zaśpiewali ją urzędnikom

- Ratuj jeziorko, bo zniknie szybko. Zniknie z żabami i złotą rybką. Gdy cień nadziei naszej utonie, na dno pójdziemy w szarym betonie. Hej warszawiaku, to starorzecze rechotem żabim do ciebie rzecze. Gdy znikną trzciny, ryby i kaczki, przyjdzie i ludziom pakować paczki – zaśpiewały w sobotę na plaży nad Jeziorkiem Czerniakowskim mieszkanki z zespołu Sadyba Śpiewa. Odbywał się tam sąsiedzki protest przeciwko planom zabudowy okolicy.

- Spotykamy się tutaj, by wspólnie ratować rezerwat. Zjednoczyliśmy siły, by nie dopuścić do zagłady Jeziorka Czerniakowskiego. Będzie na nią skazane bez naszej pomocy. Chcemy usłyszeć od władz miasta konkretny plan działania – mówił, rozpoczynając protest, Jerzy Piasecki, prezes Towarzystwa Społeczno-Kulturalnego Miasto Ogród Sadyba.

Jeziorko Czerniakowskie wysycha

Największy niepokój budzą plany zagospodarowania przestrzennego dla Czerniakowa Południowego. Dopuszczają one budowę ogromnego osiedla oraz zespołu biurowców na kilkudziesięciu hektarach łąk w narożniku ul. Czerniakowskiej i al. Becka (czyli trasy mostu Siekierkowskiego). Teren ten nie znajduje się w samym rezerwacie, ale w jego otulinie. Plan zagospodarowania jest zgodny z zapisami ochrony otuliny.

Jerzy Piasecki mówił, że cenny rezerwat ulega stopniowej degradacji: jeziorko wysycha, a kryzys klimatyczny przyspiesza ten proces. – Z jeziorka ucieka woda i życie. A my tego nie dostrzegamy. Jeszcze jesteśmy na etapie, kiedy można je uratować - stwierdził. Przestrzegał, że nowa zabudowa w okolicy zaburzy wody gruntowe. Mówił, że potrzebne jest opracowanie koncepcji, jak zapewnić akwenowi wodę, bo Jeziorko Czerniakowskie nie ma naturalnych dopływów. Apelował o przygotowanie bieżącego planu ochrony okolicy przed dewastacją. – Jeżeli dziś nic nie zrobimy, nie wiadomo, co zastaniemy tutaj za 10-20 lat. Gdzie będziemy żyli? Gdzie będą żyły nasze dzieci? – pytał.

Strategiczna ochrona jeziorka

Na proteście były też przedstawicielki ratusza: Justyna Glusman, dyrektorka-koordynatorka ds. zrównoważonego rozwoju i Marlena Happach, dyrektorka biura architektury.

Justyna Glusman uspokajała, że ochrona Jeziorka Czerniakowskiego wynika ze strategicznych dokumentów miasta. Z kolei Marlena Happach poinformowała, że w czwartek prezydent Rafał Trzaskowski powołał zespół ds. Jeziorka Czerniakowskiego. W jego skład wchodzą urzędnicy różnych biura. Wspólnie mają opracować koncepcję ochrony akwenu.

– Niech będzie to nowy początek w relacjach z mieszkańcami. Chcemy, żeby były one oparte na zaufaniu, bo mamy wspólne cele – przekonywała dyrektorka Happach. Dodała, że ona też podpisuje się pod hasłem protestu: „Ratujmy jeziorko”. Zapewniała, że przewidywana w projekcie planu miejscowego Czerniakowa Południowego zabudowa nie zagraża jeziorku; będzie niska. Ale zanim powstanie – mówiła - ratusz będzie chciał zbudować niecki retencyjne, tak żeby był dopływ wody do jeziorka. Przyznała, że to może potrwać kilka lat. Marlena Happach mówiła, że do pracy w zespole będą dopuszczeni mieszkańcy. Kiedy powstaną pierwsze koncepcje, urzędnicy podzielą się nimi na większym spotkaniu z mieszkańcami. Z kolei dyrektorka okolicznej podstawówki nr 103 Danuta Kozakiewicz zaapelowała, by do zespołu mogli też przystąpić uczniowie jej szkoły.

Odpowiedzi na dziecięce pytania

Wystąpiła z emocjonalnym przemówieniem:

- Dzieci nie rozumieją wszystkiego, bo są tylko dziećmi, ale zrozumieją, że my dorośli mamy przestać tylko mówić, a zacząć działać. Dlatego cieszę się, że usłyszałam wstępne konkrety. Mam nadzieję, że w miarę upływu czasu będę słyszała odpowiedzi na każde dziecięce pytanie dotyczące Jeziorka Czerniakowskiego. Pieniądze, polityka, inwestycje - wszystko jest bardzo ważne. Ale ponad to powinny być nasze dzieci. A to nasze dzieci pływają na jeziorku, uczą się tu odpowiedzialności za wspólne dobro. To nasze dzieci poznają tu prawdziwą naturę. Nasze dzieci kochają naturę i chcą o nią walczyć. Moi uczniowie chcą być w tym zespole. Chcą współdziałać. Mówią: „Dziś ten świat jest wasz. Jutro będzie nasz”.

- Trochę uspokoiło nas to, co usłyszałyśmy od urzędniczek, ale walka o jeziorko wciąż trwa. Czekamy na rezultaty. Będziemy czuwać – stwierdziły okoliczne mieszkanki Karina Dębska i Ewa Rakowska.

- Dyrektorka biura architektury mówiła tylko o niskiej zabudowie. Ale nie podała konkretów. Co to oznacza: bloki czteropiętrowe, niższe, wyższe?- pytała pani Katarzyna. – Naprawdę martwię się o wodę w Jeziorku Czerniakowskim. Widzę, jak po zbudowaniu Miasteczka Wilanów wysycha Jeziorko Wilanowskie.

- Urzędniczki obiecały dużo, ale co z tego wyjdzie – zobaczymy. To nie byle jaka działka. Jest presja deweloperów. Trzeba zachować czujność – mówili panowie Robert i Marek.

Autor: Wojciech Karpieszuk

Źródło: https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,25246648,spiewajacy-protest-w-obronie-jeziorka-czerniakowskiego-miasto.html?disableRedirects=true
fot. Sławomir Kamiński / Agencja Gazeta
Mieszkańcy walczą o ochronę Jeziorka Czerniakowskiego. Utworzą wielki, żywy napis "Ratujmy"
"Ratujmy rezerwat Jeziorko Czerniakowskie" to hasło wydarzenia, które odbędzie się w sobotę 28 września 2019 r. Mieszkańcy Warszawy i miłośnicy rezerwatu spotkają się na plaży przy jeziorku, aby zaprotestować przeciwko planom zabudowy okolicznych terenów terenów. Szczegóły w tekście poniżej.

Ratujmy rezerwat Jeziorko Czerniakowskie

- Drodzy Obrońcy Rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie. Zapiszmy się razem w historii Warszawy. Bardzo ważne, aby w tym wydarzeniu było nas jak najwięcej. To pokaże naszą siłę. Bądźmy tego dnia razem, by uratować unikalną warszawską enklawę dzikiej przyrody - dla nas i dla następnych pokoleń - brzmi opis wzywający warszawiaków do wzięcia udziału w sobotnim (28.09.29 r.) proteście o obronę terenów wokół jeziorka. Wydarzenie startuje o godz. 11:00.

Kilka tygodni temu Towarzystwo Społeczno-Kulturalne Miasto-Ogród Sadyba złożyło Petycję do Prezydenta Warszawy Rafała Trzaskowskiego, w sprawie ratowania rezerwatu, pod którą podpisało się tysiące warszawiaków.

Chcemy, by plan i harmonogram działań zespołu stały się publicznym zobowiązaniem Pana jako Prezydenta m.st. Warszawy i by stopniowe postępy w ich realizacji były cyklicznie podawane do publicznej wiadomości - głosi apel w petycji do prezydenta Rafała Trzaskowskiego. Żywy napis "RATUJMY"

Protestujący chcą pokazać, że obrońców Jeziorka Czerniakowskiego jest wielu. - Planujemy utworzyć wielki, żywy napis RATUJMY, z którego film pójdzie w świat. Bardzo ważne, aby w tym wydarzeniu było nas jak najwięcej! To pokaże naszą siłę - czytamy na facebookowym wydarzeniu.

Mieszkańcy wezwali prezydenta do pilnego powołania zespołu i przygotowania całościowej koncepcji ochrony rezerwatu. Teraz wspólnie spotkają się z przedstawicielami władz Warszawy, żeby sprawdzić, jak wygląda konkretny plan działań.

Autor: Joanna Postrzednik

Źródło: https://warszawa.naszemiasto.pl/mieszkancy-walcza-o-ochrone-jeziorka-czerniakowskiego/ar/c1-7355307
fot. Damian Kujawa / archiwum
Specustawa mieszkaniowa po roku: miasta zaczęły doceniać jej zalety
Nie potwierdziły się obawy, że specustawa mieszkaniowa, zwana też przez niektórych „lex deweloper”, doprowadzi do architektonicznego chaosu w miastach. Okazało się, że tego rodzaju zapędy samorządy mogą skutecznie blokować. Rozwiązania tej ustawy są coraz częściej przez nie doceniane, bo mogą przyspieszyć inwestycje tam, gdzie są one pożądane.

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, potocznie zwana specustawą mieszkaniową, weszła w życie 22 sierpnia 2018 r. Spotkała się wówczas z bardzo nieprzychylnym przyjęciem części samorządowców, urbanistów i aktywistów miejskich. To właśnie oni określili tę ustawę mianem „lex deweloper”. Dlaczego? „Bo oddaje miasta w ręce deweloperów” – mówili aktywiści.

– Obawy co do możliwości wykorzystywania ustawy w sposób niekontrolowany wyrażali także pracownicy samorządów, co obserwowałem prowadząc szkolenia dla urzędników – mówi radca prawny, dyrektor działu prawa administracyjnego w Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy Konrad Młynkiewicz.

Po co specustawa mieszkaniowa?

Rząd przekonywał jednak, że specustawa mieszkaniowa jest potrzebna, bo w wielu przypadkach przyspieszy procedury poprzedzające uzyskanie pozwolenia na budowę. Np. wówczas, gdy inwestycja mieszkaniowa miałaby powstać w miejscu nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego, który mówi, co i gdzie wolno budować. Czasami zaś taki plan nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej. Problem w tym, że część istniejących planów nie odpowiada aktualnym potrzebom społecznym, a uchwalenie nowego bywa procesem długotrwałym i kosztownym. Specustawa mieszkaniowa dopuszcza zabudowę wbrew planowi, o ile nie jest ona sprzeczna z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Problem jest widoczny zwłaszcza w dużych aglomeracjach, bo tam potrzeby mieszkaniowe są największe. Niestety, pokrycie planami zagospodarowania przestrzennego jest tam stosunkowo niewielkie, co wydłuża procedury budowlane.

Inwestycje są realizowane głównie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Mogą one być one nawet sprzeczne z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Tak więc to właśnie WZ-etki są główną przyczyną chaosu przestrzennego, który – jak oceniają naukowcy z Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju przy Prezydium Polskiej Akademii Nauk – mogą nas kosztować nawet 84,3 mld zł rocznie. Na tę kwotę składają się m.in. koszty budowy infrastruktury w rozproszonej zabudowie, ochrony środowiska i zdrowia oraz nadmiernie wydłużonych dojazdów do pracy i szkoły.

Specustawa mieszkaniowa nie pozwala na budowę mieszkań „w szczerym polu”. Żeby skorzystać z uproszczonej ścieżki inwestor musi bowiem spełnić określone wymagania, np. dostęp działki do drogi publicznej czy sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej. Ustawa wprowadziła też standardy urbanistyczne, w tym odległości planowanej inwestycji do przystanku publicznego transportu zbiorowego czy szkoły (maksymalnie 3000 m, a w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców – 1500 m). Równocześnie specustawa mieszkaniowa umożliwia gminom uchwalenie własnych, bardziej rygorystycznych standardów urbanistycznych, z czego wiele miast skorzystało. Np. w Warszawie odległość od szkoły nie może przekraczać 800 m, zaś w Poznaniu, Łodzi, Gdańsku, Katowicach , Krakowie, Bydgoszczy i Opolu – 750 m.

A co najważniejsze, na realizację inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej musi zgodzić się rada gminy. Radni mają 60 dni na podjęcie stosownej uchwały. Ich decyzja musi być jednak poprzedzona konsultacjami społecznymi.

– Te standardy wymagają dużo więcej od inwestorów, niż to co dzisiaj jest patologią czyli decyzje o warunkach zabudowy, które są wydawane w sposób całkowicie nietransparentny, w zaciszu ratuszowych gabinetów, bez żadnego udziału społeczeństwa, nawet radnych – mówił w TVP3 Lublin wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń.

Trudne początki specustawy mieszkaniowej

Kiedy po pół roku od wejścia w życie specustawy mieszkaniowej Instytut Metropolitalny sprawdził efekty jej działania, to okazało się, że w żadnym z 20 największych miast nie podjęto uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Autor raportu Instytutu Metropolitalnego Kamil Olzacki doliczył się ponad 30 wniosków, w tym 12 w Warszawie. Zaledwie trzem wnioskom w ogóle nadano bieg. Pozostałe nie spełniły wymagań formalnych, narzuconych przez specustawę mieszkaniową lub lokalne standardy urbanistyczne, które uchwaliło część gmin.

Po roku od wejścia w życie specustawy mieszkaniowej sytuacja wygląda już dużo lepiej, ale głównie dzięki mniejszym miastom. Katarzyna Dzięcioł z firmy doradczej Upper Property przeanalizowała pod tym kątem wojewódzkie dzienniki urzędowe, które ukazały się do 21 sierpnia 2019. Ekspertka doliczyła się w nich łącznie 45 uchwał przyjętych przez radnych, z których 32 były dla inwestorów pozytywne. Na podstawie tych uchwał będą mogły powstać łącznie 3554 mieszkania, najwięcej w Grójcu i Piotrkowie Trybunalskim. W Nowym Dworze Mazowieckim radni głosowali za przyjęciem 4 inwestycji. Najmniejsza to przebudowa poddasza na 7 lokali mieszkalnych. Katowice są jedynym miastem wojewódzkim, w którym radni zgodzili się na budowę… 55 mieszkań w trybie specustawy mieszkaniowej.

Katarzyna Dzięcioł przyznaje, że wniosków najpewniej wpłynęło dużo więcej, ale w większości nie są one rozpatrywane. Ponadto uchwały mogą być zaskarżone do sądu administracyjnego. Niektórzy deweloperzy korzystają z tej możliwości. Np. w Lublinie spółka Interbud Investments zaskarżyła niekorzystną dla siebie uchwałę radnych, ale Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę. Co ważne, sędzia Joanna Cylc-Malec stwierdziła w uzasadnieniu, że radni mogą nie zgodzić się na realizację inwestycji mieszkaniowej w trybie specustawy mieszkaniowej, nawet jeśli jest z nią zgodna, a wniosek jest poprawny formalnie.

– Tak samo jak sąd wypowiadałem się wielokrotnie. Rada Miasta decyduje o tym, czy inwestycja może powstać. I o to mi chodziło. Cieszę się, że to wreszcie ucina dyskusję – komentuje min. Soboń w „Kurierze Lubelskim” rozstrzygnięcie sądu.

Dodajmy, że Interbudowi przysługuje skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Gminy zaczęły doceniać specustawę mieszkaniową

Katarzyna Dzięcioł z Upper Property prowadzi dwa projekty mieszkaniowe w trybie specustawy mieszkaniowej i liczy, że zyskają one przychylność radnych i mieszkańców Warszawy. Problem w tym, że do tej pory stołeczni urzędnicy nie chcieli inwestycji realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej, o czym przekonała się firma Greenfields (złożyła dwa wnioski uznane przez miasto za kompletne). Adwokat Justyna Wisińska-Kurpiel, pełnomocnik Greenfields przyznaje, że w praktyce bardzo trudno jest spełnić wszystkie wymogi specustawy mieszkaniowej. Nakłada się na to nadmierna i zazwyczaj nieadekwatna skrupulatność urzędników w wyszukiwaniu rzekomych braków formalnych. Skutkuje to niemożnością uznania samego wniosku za kompletny.

– I dotyczy to nawet mało kontrowersyjnych lokalizacji, dobrze skomunikowanych, spełniających wszystkie standardy urbanistyczne i niezagospodarowanych od wielu lat – mówi mec. Wisińska-Kurpiel.

Katarzyna Dzięcioł ubolewa, że w żadnej z przyjętych do tej pory uchwał, ani pozytywnych, ani nawet odmownych nie znalazło się uzasadnienie.

– Niestety, ustawa tego nie wymaga. A przecież dobrze byłoby wiedzieć, dlaczego radni przyjęli uchwałę, w szczególności, gdy jest to odmowa – mówi ekspertka.

Mecenas Konrad Młynkiewicz zwraca jednak uwagę, że negatywne nastawienie urzędników do specustawy mieszkaniowej wyraźnie maleje.

– Rozwiązania przyjęte w tej ustawie są nie tylko korzystne dla inwestorów, ale również gminom dają możliwość znacznie szybszego i przede wszystkim mniej kosztownego niż zmiana planu miejscowego, dopuszczenia realizacji inwestycji mieszkaniowych – wyjaśnia mec. Młynkiewicz.

I dodaje, że pozytywne uchwały pokazują możliwości, jakie płyną ze specustawy mieszkaniowej. Np. w Kędzierzynie Koźlu ustalono lokalizację inwestycji mieszkaniowej polegającej na przebudowie oraz rozbudowie ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego zespołu budynków dawnej jednostki wojskowej. W przygotowaniu jest również kilka wniosków o podjęcie uchwał lokalizacyjnych na terenach kolejowych oraz pofabrycznych. Zdaniem prawnika z Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy, w wielu przypadkach grunty te obecnie nie mogą być zagospodarowane w jakikolwiek sposób.

– Doradzam przy kilku wnioskach o lokalizację inwestycji mieszkaniowych, w tym w Warszawie, prowadziłem też szereg szkoleń w tym zakresie i moje doświadczenia są takie, że inwestorzy działają racjonalnie, próbując uzyskać przychylność gmin dla inwestycji które w 99% przypadków nie kolidują z ładem przestrzennym – przekonuje mec. Młynkiewicz.

I wyjaśnia, że w wielu przypadkach specustawa mieszkaniowa po prostu umożliwia szybsze niż uchwalenie planu miejscowego określenie parametrów inwestycji mieszkaniowej.

– Czy specustawa mieszkaniowa wprowadziła niekontrolowany chaos przestrzenny i zabrała gminom prawo do decydowania o przestrzeni, o czym tak głośno krzyczano? Odpowiedź jest oczywista: nie! – dodaje Katarzyna Dzięcioł. – Mam nadzieję, że ta niemająca racji bytu demoniczna łatka odepnie się wreszcie od tej ustawy.

Specustawa mieszkaniowa ma obowiązywać przez 10 lat, czyli do 2028 r., ale niewykluczone, że potrwa to krócej. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju pracuje nad całkowicie nową ustawą o planowaniu przestrzennym, która wprowadzi rozwiązania systemowe, m.in. objęcie całości obszaru gmin planami, likwidację WZ-etek czy porozumienie urbanistyczne inwestora z samorządem.

Autor: Marek Wielgo

Źródło + foto: https://infonajem.pl/2019/09/11/specustawa-mieszkaniowa-po-roku-miasta-zaczely-doceniac-jej-zalety/
fot. AdobeStock
Inwestycyjny pat nad jeziorem
Budowanie na podstawie zaskarżonego planu to ryzykowna opcja, która pozostała chcącym inwestować na Czerniakowie.

Setka właścicieli gruntów sąsiadujących ze stołecznym Jeziorkiem Czerniakowskim latami walczyła o to, żeby odzyskać je od Skarbu Państwa. Gdy się udało, latami czekali na plan, by móc je zagospodarować. Teraz przyszło im czekać na kolejną decyzję sądu, bo uchwalony po ponad 20 latach dokument został zaskarżony.

WOJEWODA IDZIE DO SĄDU

4 lipca Rada Warszawy uchwaliła miejscowy plan dla Czerniakowa Południowego. W ten sposób zwieńczone zostały trwające od 2006 roku prace nad dokumentem. Plan objął 89 ha niezagospodarowanego i dziko porośniętego terenu znajdującego się na terenie dzielnicy Mokotów w zakolu tarasu Wisły, tuż przy Trasie Siekierkowskiej i ulicy Czerniakowskiej.

– Ustalenia planu służą ochronie Jeziorka Czerniakowskiego przed niekontrolowaną zabudową – deklarował Rafał Trzaskowski, prezydent m.st. Warszawy.

Radość z finalizacji prac nie trwała długo. 21 sierpnia wojewoda mazowiecki zaskarżył plan do sądu. W skardze dowodzi, że dokument nie jest zgodny ze studium w zakresie m.in. powierzchni biologicznie czynnej, którą ustalono dla terenów, gdzie powstać mają budynki jednorodzinne, na poziomie minimum 60 proc. Wyliczenia wojewody wskazują, że wskaźnik ustalono o 3 proc. za nisko.

„Należy stwierdzić, że przedmiotowy plan sporządzono niezgodnie z przepisami odrębnymi (...), a tym samym uchwała w istotny sposób narusza zasady sporządzenia planu, co winno skutkować stwierdzeniem nieważności części tekstowej i graficznej uchwały, w odniesieniu do terenów znajdujących się w strefie F otuliny rezerwatu przyrody Jeziorko Czerniakowskie" – podkreśla się w skardze.

To, czyje rachunki są prawidłowe, oceni sąd. Pojawia się jednak pytanie, co w praktyce oznacza decyzja o zaskarżeniu i czy na podstawie zakwestionowanego planu można występować o pozwolenia na budowę. To zaś kluczowa informacja dla właścicieli poszatkowanych działek na Czerniakowie, od której zależy np. to, czy zdołają je sprzedać deweloperom.

– Sytuacja jest o tyle trudna, że nie do końca uregulowana w przepisach. Formalnie bowiem plan wszedł w życie i obowiązuje, można na jego odstawie uzyskiwać decyzję o pozwoleniu na budowę – mówi Justyna Wisińska-Kurpiel, adwokat z firmy Greenfields, która szuka inwestorów zainteresowanych budową na tym terenie.

Co jednak, gdy po uzyskaniu pozwolenia na budowę plan rozstrzygnięciem sądu zostanie uchylony? – Wprawdzie brak jest wyraźnej podstawy prawnej do wzruszenia pozwolenia w takiej sytuacji, decyzja może jednak zostać usunięta z obrotu prawnego na podstawie art. 156 §1 pkt 2 k.p.a., mówiącym o wydaniu decyzji bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa. Choć orzecznictwo idzie raczej w kierunku tego, że ze względu na ogólną zasadę trwałości decyzji administracyjnych takie sytuacje nie powinny mieć miejsca, jednak ryzyko istnieje – zaznacza Wisińska-Kurpiel.

CIĄGŁE TRUDNOŚCI

Szkopuł jednak i w tym, że nikt nie wie, ile czasu może trwać wydanie pozwolenia na budowę dla spornego terenu i czy zdąży się je uzyskać do czasu wydania orzeczenia.

– Podsumowując, inwestorzy mogą teraz czekać na rozstrzygnięcie sądu – w polskich realiach nie będą to miesiące, a raczej lata, a potem, w zależności od jego treści, albo starać się o decyzję o pozwoleniu na budowę (gdy plan pozostanie w mocy) lub o decyzję o warunkach zabudowy (gdy zostanie uchylony), albo też czekać na uchwalenie nowego planu. Drugą, bardziej ryzykowną możliwością jest uzyskiwanie pozwolenia na budowę od razu, byleby zdążyć do czasu rozstrzygnięcia sądowego – wskazuje prawniczka.

Zapał inwestycyjny u deweloperów natomiast maleje.

– Zaskarżenie tego planu było przez wojewodę decyzją skrajnie niekorzystną tak z punktu widzenia właściciela, jak i potencjalnego inwestora, któremu będzie łatwiej poszukać zdecydowanie prostszych i mniej ryzykownych lokalizacji np. na obrzeżach miasta, niż podjąć ryzyko związane z Czerniakowem – komentuje Jose Maria Martinez Loscos, CEO w Apricot Capital Group.

I głośno zastanawia się, jaka będzie reakcja miasta, jeśli inwestorzy zdecydują się jednak zaryzykować, mimo realnej możliwości uchylenia planu.

– W Warszawie wciąż brakuje mieszkań – zwłaszcza tych w przystępnych cenach i dobrych lokalizacjach. Wydaje się oczywiste, że instytucjonalnie wszystko powinno zmierzać do tego, aby powstawanie takich mieszkań usprawnić i ułatwić. Im byłoby ich więcej, tym byłyby tańsze – mówi przedstawiciel Apricot Capital Group.

– Nasze doświadczenie pokazuje natomiast, że nawet jeśli są jeszcze grunty w centrum miasta, dobrze skomunikowane, z szansą na zrealizowanie kompleksowej infrastruktury – robi się wszystko, by zablokować powstanie tam jakiejkolwiek inwestycji. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy to żmudne przedsięwzięcie bez gwarancji sukcesu. Specustawa mieszkaniowa to narzędzie absolutnie martwe, i to z przyczyn politycznych, a nie merytorycznych. Uchwalanie planów to proces kilkunastoletni, oparty o przestarzałe, nieaktualizowane studium. W dodatku okazuje się, że nawet uchwalenie planu nie daje gwarancji możliwości zagospodarowania terenów – puentuje Jose Maria Martinez Loscos.

Właściciele działek na Czerniakowie to natomiast głównie osoby starsze, które latami walczyły w sądach o ich zwrot.

– W 1945 r. tereny zostały objęte dekretem Bieruta i własność przeszła na Skarb Państwa. Jako właściciele składaliśmy wnioski o wieczyste użytkowanie tych gruntów, jednak nigdy nie zostały rozpatrzone. Wszyscy właściciele porozumieli się i złożyli wnioski o zasiedzenie, co okazało się rozwiązaniem szybszym i pewniejszym – mówi Anna Sikora ze Stowarzyszenia na rzecz urbanizacji Czerniakowa. STOP urzędniczej opieszałości.

Dziś, jak podkreśla, niewielka liczba parceli to własność państwa. – Przez opieszałość w uchwalaniu planu nasze działki od lat tylko dziczeją. A w opinii publicznej powinny stanowić ogólnodostępne tereny zielone. Niejednokrotnie spotykaliśmy się z oczekiwaniami, by je skosić, uporządkować i udostępnić mieszkańcom sąsiednich inwestycji. Pomijając fakt, że jest to technicznie niemożliwe, bo są odcięte od dojazdu np. dla sprzętu rolniczego, to stanowią jednak własność prywatną – mówi Sikora.

I nie kryje rozżalenia z decyzji wojewody. – Nasza sytuacja jest dziś nawet bardziej problematyczna niż przed uchwaleniem planu – uważa. mieszkaniowa obowiązuje od roku. Jej założeniem było wprowadzenie takich rozwiązań prawnych, które pozwoliłyby na usprawnienie procedur związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji mieszkaniowych. Niestety żaden ze zgłoszonych wniosków nie został jeszcze rozpatrzony pozytywnie. Cel wprowadzenia tego rozwiązania prawnego był szczytny – ustawa miała pomóc obniżyć ceny mieszkań. Niestety Rady Gminy nadal wzbraniają się przed pozytywnymi rozpatrzeniami wniosków, zaś ceny mieszkań wzrastają i będą wzrastać, a przez to nadal będą niedostępne dla znaczącej grupy potencjalnych odbiorców.

autor: Anna Krzyżanowska 5.09.2019, 17:29

Źródło: https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/309059909-Inwestycyjny-pat-nad-jeziorem.html
Lex deweloper po roku obowiązywania rzadko używany
Badanie Instytutu Metropolitalnego wykazało, że tylko w niewielu miastach inwestorzy postanowili skorzystać z postanowień specustawy mieszkaniowej. Mało wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji złożono, jeszcze mniejszej liczbie nadano bieg. Powód? Rygorystyczne wymagania formalne - pisze Kamil Olzacki z kancelarii Szlachetko prawnicy&urbaniści.

Ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwana potocznie „specustawą mieszkaniową”, a także „lex deweloper”, uchwalona została już ponad rok temu. Wynik sejmowego głosowania nad całością projektu ustawy ukazuje, iż akt ten już na etapie jego tworzenia budził sporo wątpliwości. Za przyjęciem tekstu ustawy głosowało 225 posłów, 4 wstrzymało się, natomiast przeciw było aż 184.

Faktem jest, iż również po wejściu w życie, akt ten wywoływał skrajne emocje w środowisku samorządowców oraz ekspertów. Cóż więc jest w specustawie mieszkaniowej takiego, że regulacje w niej zawarte nierzadko określane są w dyskusji publicznej mianem kontrowersyjnych?

Ustawa wprowadza do polskiego systemu prawnego kilka nieznanych wcześniej instytucji, tworząc całkiem nowe możliwości realizowania przedsięwzięć budowlanych, nazywanych przez tę ustawę inwestycjami mieszkaniowymi oraz inwestycjami towarzyszącymi. Specustawa określa zasady oraz procedury przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, a także standardy ich lokalizacji i realizacji. Co istotne, inwestor może wybrać, czy do realizacji swojej inwestycji zastosuje przepisy specustawy mieszkaniowej, czy też oprze swoje przedsięwzięcie na regulacjach zawartych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeśli już o inwestorze mowa, zgodnie z ustawą może nim być podmiot lub osoba zamierzająca realizować lub realizująca inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą. Wynika z tego, że inwestorem mogą być zarówno osoby fizyczne, osoby prawne, jak i jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.

Inwestycja mieszkaniowa oraz inwestycje towarzyszące

Sama inwestycja mieszkaniowa to natomiast przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstanie budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi oraz drogami wewnętrznymi. Do tego wyliczenia należy dodać również roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac.

Jeśli zaś chodzi o inwestycje towarzyszące, ich zamknięty katalog wymieniony został w art. 2 pkt 3 specustawy. Są nimi wskazane w tym punkcie przedsięwzięcia, związane ściśle z inwestycją mieszkaniową, pod warunkiem, iż te służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem tej inwestycji.

Największa kontrowersja

Miano najbardziej kontrowersyjnej regulacji wprowadzonej za pomocą specustawy mieszkaniowej zyskuje art. 5 ust. 3 ustawy, przewidujący możliwość ominięcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz, w niektórych sytuacjach, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy podczas realizowania inwestycji mieszkaniowej. Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy natomiast terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, jeśli obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. Regulacja ta zdaje się być podwójnie kontrowersyjna. Po pierwsze, daje ona możliwość ominięcia planów miejscowych, będących źródłem prawa miejscowego. Po drugie, w niektórych przypadkach uzależnia realizację inwestycji mieszkaniowej od postanowień studium, które przecież charakteru źródła powszechnie obowiązującego prawa nie posiada. Nie jest to jednak pierwszy raz, kiedy ustawodawca wykazał się taką niekonsekwencją, odwołując się do treści studium w sprawach mogących mieć bezpośredni wpływ na sytuację podmiotów spoza systemu administracji publicznej.

Samo założenie, by za pomocą jednej uchwały omijać postanowienia planów miejscowych, należy ocenić negatywnie. Zadaniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jest przecież utworzenie pewnej spójnej, holistycznej wizji zagospodarowania danego obszaru. Modyfikacja tej wizji za pomocą uchwał, podejmowanych w sprawach konkretnych inwestycji, stanowić może istotne zagrożenie dla podstawowej wartości prawa zagospodarowania przestrzeni, jaką jest ład przestrzenny. Mało by rzec, uchwalanie planów miejscowych wiąże się często z ogromnym nakładem pracy oraz wielkimi kosztami dla gmin, a podczas ich przygotowywania nierzadko dochodzi do starcia się poglądów wielu zainteresowanych podmiotów. To wszystko, by wypracować wspólne, spójne rozwiązanie, w myśl kształtowania polityki przestrzennej gminy zgodnie ze wspomnianym już ładem przestrzennym. W aktualnym stanie prawnym cały ten nakład pracy i środków finansowych może pójść na marne za pomocą jednej tylko uchwały.

Nowe instytucje wprowadzane za pomocą specustawy mieszkaniowej

Ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, poza wspomnianą już uchwałą w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji, wprowadziła do polskiego porządku prawnego dwie zupełnie nowe instytucje. Chodzi o wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji oraz uchwałę w sprawie lokalnych standardów urbanistycznych.

Złożenie przez inwestora wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji rozpoczyna całą procedurę realizacji inwestycji mieszkaniowej. Okazuje się jednak, że nierzadko nie jest to zadanie łatwe. Art. 7 specustawy wymienia elementy, które muszą się we wniosku znaleźć oraz załączniki, które inwestor jest zobowiązany do niego dołączyć. Trzeba przyznać, iż wymagania formalne, stawiane inwestorowi przez ustawodawcę są dość rygorystyczne. Szczególnie biorąc pod uwagę fakt, że inwestorem, w myśl omawianej ustawy, może być w zasadzie każdy podmiot – nawet taki, który nie ma branżowego ani prawniczego doświadczenia.

Specustawa mieszkaniowa w swoim Rozdziale 3. określa również standardy, jakie powinien spełniać teren, by inwestycja mieszkaniowa mogła zostać na nim zrealizowana. Ustawodawca w tej części aktu wprowadził jednak przepis, który legitymizuje radę gminy do modyfikacji niektórych standardów wynikających z ustawy. Zgodnie z art. 19 specustawy, organ ten może bowiem uchwalić lokalne standardy urbanistyczne, za pomocą których zmieni część z wytycznych nakładanych na inwestora przez „lex deweloper”. Radni mogą więc skutecznie wpływać na standardy ustawowe, modyfikując zasady realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Stosowanie ustawy w praktyce

Na przełomie pierwszego i drugiego kwartału tego roku, na zlecenie Instytutu Metropolitalnego przeprowadzono badanie, którego celem było ustalenie, jakim zainteresowaniem cieszy się specustawa mieszkaniowa wśród inwestorów oraz radnych. W tym celu szczegółowo przebadano dane z obszarów metropolitalnych w rozumieniu Koncepcji Przestrzennego Zagospodarowania Kraju 2030, dodając do zestawienia miasta wojewódzkie, które nie wchodzą w skład wspomnianych obszarów.

Wyniki przeprowadzonego badania ukazały, iż na dwadzieścia przebadanych miast, tylko w dziewięciu z nich inwestorzy postanowili skorzystać z postanowień specustawy. Łącznie złożono jedynie trzydzieści osiem wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji – najwięcej w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Wszystkimi wnioskodawcami okazały się być podmioty prywatne.

Co interesujące, tylko trzem z wniosków finalnie nadano bieg. Powodem takiego stanu rzeczy w głównej mierze były rygorystyczne wymagania formalne, stawiane inwestorom przez art. 7 ustawy. Szczęśliwcami, których wnioski nie zostały zwrócone w celu uzupełnienia braków formalnych, okazali się być trzej inwestorzy z Krakowa, Katowic i Kielc. Na moment przeprowadzania badania radni nie podjęli jednak pozytywnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji także i w tych miastach.

W chwili pisania tego artykułu przeprowadzane są kolejne badania, których próba badawcza obejmuje wszystkie miasta powiatowe wraz z miastami na prawach powiatu. Zebrane częściowo wyniki zdają się jednak nie odstawać od tych z drugiego kwartału tego roku. Okazuje się bowiem, iż również w mniejszych miastach naszego kraju inwestorzy oraz radni niezbyt ochoczo korzystają z postanowień specustawy.

Abstrahując całkiem od zasadności istnienia omawianej ustawy w polskim systemie prawnym, intencją ustawodawcy było raczej utworzenie instytucji, które odformalizują i ułatwią proces realizacji inwestycji mieszkaniowych. Wydaje się jednak właściwym stwierdzić, iż zestaw wymagań formalnych, jakie musi spełnić wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji, by mógł być dalej procedowany, skutecznie utrudnia, a nawet uniemożliwia inwestorom realizację ich inwestycji na podstawie przepisów „lex deweloper”.

Autor: Kamil Olzacki z kancelarii Szlachetko prawnicy&urbaniści

Źródło i foto: https://www.prawo.pl/samorzad/specustawa-mieszkaniowa-malo-popularna-w-miastach-zawiera-zbyt,467169.html]
fot. AdobeStock
Specustawa mieszkaniowa działa od roku. A mieszkań w centralnych dzielnicach miast nadal brakuje!
Jak często, jadąc do pracy z odległych od centrum miasta dzielnic, tracimy czas w korku lub w komunikacji miejskiej? Warszawscy rekordziści spędzają nawet 30 dni w roku na podróży do pracy i z powrotem (zakładając półtorej godziny w jedną stronę). W dobrze skomunikowanych centralnych dzielnicach miast brakuje mieszkań i gruntów pod nowe inwestycje, co powoduje ciągły wzrost ich cen. Rozwiązać ten problem miała pomóc specustawa mieszkaniowa z 2018 roku. Jak wygląda sytuacja po roku od wejścia dokumentu w życie?

Zgodnie z oczekiwaniami rynku inwestorzy poszukują lokalizacji pozwalających na budowę mieszkań w strategicznych punktach miasta. O tereny inwestycyjne szczególnie trudno jest w stolicy; wyzwaniem jest znalezienie lokalizacji bez wad prawnych (lub innych). Ponadto, obowiązujące plany zagospodarowania niejednokrotnie są przestarzałe i utrudniają realizację inwestycji mieszkaniowych – ta planistyczna niewydolność sprawia, że w popularnych lokalizacjach nie ma zbyt dużego wyboru mieszkań. To wszystko, obok wciąż rosnących kosztów wykonawstwa, powoduje nieustanne windowanie ich cen.

W poszukiwaniu tańszych gruntów inwestorzy kierują się na obrzeża miast. To z kolei generuje problemy dla mieszkańców, gdyż często na ich osiedlach brakuje niezbędnej infrastruktury: żłobków, przedszkoli, publicznych przychodni lekarskich.

Specustawa mieszkaniowa na pomoc

Pomóc rozwiązać te problemy miała ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (pełen tekst ustawy: http://orka.sejm.gov.pl/opinie8.nsf/nazwa/2667_u/$file/2667_u.pdf). Ustawa szerzej jest znana jako specustawa mieszkaniowa. Do dyskursu publicznego dużo mocniej przeniknęła jednak jej potoczna nazwa, „lex deweloper”. Ustawa obowiązuje od 22 sierpnia 2018. Miała przyspieszać czasochłonne procedury administracyjne dotyczące pozwoleń na budowę– szczególnie w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego dla danego gruntu. Jednym z celów wprowadzenia ustawy było odblokowanie niewykorzystywanych dotychczas gruntów – np. poprzemysłowych, powojskowych czy pokolejowych, a także zaniedbanych planistycznie.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, tak komentuje rocznicę uchwalenia specustawy mieszkaniowej: Tzw. specustawa mieszkaniowa miała w swoim założeniu przede wszystkim uprościć i maksymalnie skrócić procedury administracyjne wymagane do uruchomienia inwestycji mieszkaniowych. Miała też stać się przeciwwagą dla powszechnego w Polsce głębokiego niedoboru planów zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca pomimo najlepszych chęci wsparcia inwestorów i pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki nie przewidział jednak skali awersji do omawianych przepisów, nie tylko ze strony samorządowców, ale także całej rzeszy urbanistów i architektów, którzy w specustawie od początku widzą przede wszystkim ogromne zagrożenie dla zachowania ładu przestrzennego. W tej sytuacji, władze gminne wyposażone przez ustawę w instrumenty pozwalające na skuteczne odrzucanie wniosków inwestorów o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, odrzucają je w najlepsze.

Blokowanie projektów zgłoszonych w trybie specustawy

Wokół specustawy mieszkaniowej narosło wiele mitów i kontrowersji. W debacie publicznej pojawiają się m.in. opinie, że ustawa umożliwia budowanie osiedli w tzw. szczerym polu, że przyczynia się do procesu rozlewania się miast, że budynki planowane w inwestycji mogą powstawać w oderwaniu od dominującej stylistyki otoczenia. Tymczasem dokument rygorystycznie określa, jakie warunki musi spełnić inwestycja mieszkaniowa, by mogła zostać rozpatrzona w przyspieszonym trybie.

Chociaż hasło „lex deweloper” sugeruje, że ustawa miała być ukłonem w stronę inwestorów, żadnemu inwestorowi nie udało się jeszcze zrealizować projektu w trybie określonym w ustawie. Instytut Metropolitalny przeanalizował dane pochodzące z 20 największych miast w Polsce. Okazało się, że inwestorzy budujący osiedla i budynki wielorodzinne uzyskali w 2018 r. pozwolenia na budowę 3 580 obiektów z 133 263 mieszkaniami. Dla porównania, przez blisko rok od wejścia w życie specustawy mieszkaniowej uchwał lokalizacyjnych wydano tylko około 20, przy czym żadna z nich nie zapadła w którymś z dużych miast. W najbliższym czasie nie zapowiada się więc realizacja jakiejkolwiek inwestycji w tym trybie.

Dwie inne – oprócz specustawy – drogi do budowy nowych osiedli, to uzyskanie pozwolenia na budowę w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lub, gdy taki nie istnieje, o decyzję o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ-tkę. Naukowcy Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju przy Prezydium Polskiej Akademii Nauk ocenili, że to WZ-tki są główną przyczyną chaosu przestrzennego w Polsce. Jeśli chodzi natomiast o plany zagospodarowania przestrzennego, to np. w Warszawie tylko 38,3% powierzchni miasta jest nimi objęte, zatem inwestorzy korzystają głównie z niesławnych WZ-tek. Większa część planów zagospodarowania została uchwalona przed 2010 rokiem.

„Lex deweloper” w praktyce inwestora

Jak do tej pory władze Warszawy uznały za kompletne jedynie 3 wnioski złożone w trybie specustawy mieszkaniowej. Pierwszym była inwestycja firmy Greenfields przy ulicy Gdańskiej w Warszawie, drugi z nich to propozycja z Targówka, trzeci z kolei to również projekt Greenfields, zlokalizowany przy Alei Wilanowskiej.

Na przykładzie wniosków złożonych przez Greenfields da się zauważyć, że zrealizowanie projektu w trybie specustawy i sprostanie wyśrubowanym wymaganiom jest niezwykle trudne. Opowiada o tym Aleksandra Wołodźko, dyrektor zarządzająca Greenfields: Sam wniosek jest dość skomplikowany i musi spełnić szereg warunków formalnych, a na realizację inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej i tak musi zgodzić się Rada Gminy – nie ma tu mowy o domniemanej „samowolce” deweloperów. Uchwała poprzedzona zostaje konsultacjami społecznymi – wniosek inwestora wraz ze złożonymi dokumentami jest zamieszczany w Biuletynie Informacji Publicznej. Mieszkańcy mają 21 dni na składanie uwag. Proces jest transparentny i nie ma mowy o zatajaniu informacji lub zniekształcaniu rzeczywistości tak, by służyły interesom deweloperów.

W przypadku inwestycji przy Wilanowskiej kontrowersje budzi w dużej mierze fakt, że działki będące terenem inwestycji sąsiadują ze Skarpą Warszawską – mieszkańcy obawiają się zablokowania przez inwestycję tzw. klina napowietrzającego Warszawę. Architekt Greenfields, Maciej Kaszubski, zapewnia jednak, że projekt inwestycji uwzględnia formalne wymogi dotyczące ochrony klina: To prawda, że teren inwestycji leży w obrębie tzw. korytarza wymiany powietrza oraz w strefie chronionego krajobrazu związanego z dolnym tarasem Skarpy Warszawskiej, jednak wszystkie istniejące i powstające sąsiednie inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne także są w nim położone. Istniejący plan chroni klin i ustala stosowne ograniczenia, dotyczące np. długości elewacji oraz terenów zielonych w obrębie inwestycji. W projekcie inwestycji przy Alei Wilanowskiej wszystkie te ograniczenia zostały uwzględnione. Architekt wspomina też o pewnej sprzeczności zawartej w planie: Plan zakłada w tym miejscu funkcję mieszkaniową jednorodzinną oraz funkcję sakralną lub domu zakonnego. W zgodzie z planem mógłby tam więc powstać dom jednorodzinny oraz dowolny obiekt sakralny- meczet, cerkiew, synagoga lub kościół z wysoką nawą główną i dzwonnicą, ale Kuria Warszawska nie jest zainteresowana tym terenem. Co ciekawe, dla kościoła czy dzwonnicy nie przewidziano żadnego ograniczenia wysokościowego, choć przecież także znajdowałyby się w klinie napowietrzającym. Jednocześnie nasz projekt jest krytykowany m.in. za planowaną wysokość budynków. Jesteśmy zdania, że zdecydowanie odpowiedniejsza dla tego terenu jest funkcja mieszkaniowa wielorodzinna, która została dopuszczona dla wszystkich sąsiednich terenów.

Obecnie Mokotów jest jedną z najbardziej popularnych dzielnic Warszawy; w rejonie Służewca Przemysłowego, swoje miejsce pracy ma ok. 100 tys. mieszkańców Warszawy. Niestety, istniejący system komunikacyjny nie przystaje do natężenia ruchu, a wszechobecnym problemem są korki, zapchane tramwaje i brak miejsc parkingowych. Mądrze zastosowana specustawa mieszkaniowa mogłaby pomóc częściowo rozwiązać ten problem. Opowiada Przemysław Dziąg, Radca Prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich: Cele, które przyświecały uchwalaniu wielu planów zagospodarowania przestrzennego - niejednokrotnie ponad dekadę temu - nie są już skorelowane z potrzebami rozwoju miast. Przykładem może być bardzo dynamiczny rozwój Służewca Przemysłowego w Warszawie. Z perspektywy racjonalnej gospodarki przestrzennej, istnieje dziś potrzeba uzupełnienia znajdującej się tam zabudowy biurowej również budownictwem mieszkaniowym. Tworząc plan dla tego obszaru, nikt się nie spodziewał, że miejsce to rozwinie się tak dynamicznie i szybko. Na przykładzie tego terenu można byłoby zastosować przewidziane specustawą mieszkaniową kroki, bowiem plany miejscowe prawie sprzed 10 lat nie odpowiadają aktualnej potrzebie zrównoważonego rozwoju tego obszaru. Dzieje się to niestety ze szkodą dla lokalnej struktury przestrzennej i funkcjonalnej.

Specustawa mieszkaniowa obowiązuje od roku. Jej założeniem było wprowadzenie takich rozwiązań prawnych, które pozwoliłyby na usprawnienie procedur związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji mieszkaniowych. Niestety żaden ze zgłoszonych wniosków nie został jeszcze rozpatrzony pozytywnie. Cel wprowadzenia tego rozwiązania prawnego był szczytny – ustawa miała pomóc obniżyć ceny mieszkań. Niestety Rady Gminy nadal wzbraniają się przed pozytywnymi rozpatrzeniami wniosków, zaś ceny mieszkań wzrastają i będą wzrastać, a przez to nadal będą niedostępne dla znaczącej grupy potencjalnych odbiorców.

Źródło: https://warszawa.onet.pl/specustawa-mieszkaniowa-dziala-od-roku-a-mieszkan-w-centralnych-dzielnicach-miast/f18fbw5
Lex deweloper - domów ze specustawy mieszkaniowej ciągle jak na lekarstwo
Tzw. lex deweloper ma marginalne zastosowanie w praktyce. Jeśli już działa, to głównie w mniejszych miejscowościach.

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, do której przylgnęła nazwa lex deweloper, ma już rok. Inwestycji, które mają powstać na jej podstawie, jest jednak niewiele.

– W ciągu ostatniego roku we wszystkich wojewódzkich dziennikach urzędowych opublikowano łącznie 45 uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych. Tylko 32 z nich to specuchwały pozytywne. Aż 12 to uchwały, na mocy których radni miast postanowili odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, natomiast jedna uchwała dotyczyła zmiany wcześniejszej specuchwały pozytywnej – wylicza Katarzyna Dzięcioł, project manager w firmie doradczej Upper Property, która odpowiada za przygotowanie projektów w trybie specustawy oraz na bieżąco analizuje, jak ustawa działa w praktyce.

Okazało się, że liczba mieszkań, których budowa mogłaby ruszyć na podstawie nowej ustawy, to raptem 3550, przy założeniu, że wcześniej otrzymają one pozwolenie na budowę. – Jak na roczne obowiązywanie ustawy to wynik wyjątkowo mizerny – ocenia Katarzyna Dzięcioł.

– Liczba uchwał lokalizacyjnych wydanych w tym trybie w zeszłym roku stanowi raptem 0,6 proc. wszystkich wydanych w 2018 r. pozwoleń na budowę dla budynków wielorodzinnych i 0,03 proc. wszystkich pozwoleń budowlanych dla inwestycji mieszkaniowych w kraju. Specustawa ma marginalne zastosowanie – wtóruje Przemysław Dziąg, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

W statystykach króluje Grójec. Tu w spcetrybie powstać ma pięć inwestycji, w których znajdzie się 496 lokali. Następne miejsce zajmuje Piotrków Trybunalski z dwoma inwestycjami na 456 mieszkań, a kolejne Kędzierzyn-Koźle (jedna inwestycja na 344 mieszkania).

– Wśród specinwestycji przeważa zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (26 specuchwał). Domy jednorodzinne również są przedmiotem zainteresowań inwestorów (pięć specuchwał). Jedna inwestycja mieszana, czyli wielo- i jednorodzinna, być może zawita kiedyś w Stargardzie – informuje Katarzyna Dzięcioł.

W zestawieniu próżno szukać choćby inwestycji zlokalizowanych w stolicy, gdzie żaden wniosek nie przeszedł całej ścieżki (największe miasto, gdzie uzyskano zgodę na budowę w trybie specustawy, to Katowice – chodzi o inwestycję na 55 mieszkań). Nie oznacza to, że chętnych do skorzystania z ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych brakuje. W Warszawie dwa wnioski złożyła m.in. firma Greenfields.

– Jak się okazało, ustawa, która zgodnie z jej nazwą ma służyć ułatwieniom w przygotowaniu i realizacji inwestycji, jest w praktyce instrumentem skomplikowanym, a procedura stanowi o wielu wymaganiach, których – jak się okazało – niejednokrotnie nie sposób spełnić – mówi adwokat Justyna Wisińska-Kurpiel, pełnomocnik Greenfields.

– Okazuje się, że tak sformułowane przepisy w połączeniu z nadmierną i zazwyczaj nieadekwatną skrupulatnością urzędników w wyszukiwaniu rzekomych braków formalnych skutkują niemożnością uznania samego wniosku za kompletny, a co dopiero uzyskania uchwały. I dotyczy to nawet mało kontrowersyjnych lokalizacji, dobrze skomunikowanych, spełniających wszystkie standardy urbanistyczne i niezagospodarowanych od wielu lat – uważa mec. Wisińska-Kurpiel.


I to właśnie na „zły PR" ustawy utyskują przedstawiciele branży, w których ocenie nadana jej łatka prawa dla deweloperów nie ma uzasadnienia. Jak wskazuje mec. Dziąg, buforem bezpieczeństwa, który gwarantować ma, że inwestycje powstają wbrew planom miejscowym (to główne założenia speca), są radni, którzy głosując, wyrażają bądź nie zgodę na lokalizację inwestycji mieszkaniowej. O lokalizacji inwestycji decyduje zatem ten sam organ, który uchwala plan.

Autor: Anna Krzyżanowska

Źródło: https://www.rp.pl/Nieruchomosci/308269926-Lex-deweloper---domow--ze-specustawy-mieszkaniowej-ciagle-jak-na-lekarstwo.html
fot. AdobeStock
Co dalej z lex deweloper? Rząd: Korekta najwcześniej za rok
Mija rok od wejścia w życie specustawy mieszkaniowej. Zdaniem deweloperów przepisy nie działają, a najnowsze korekty, które wejdą w życie już 15 sierpnia, nie poprawią sytuacji. Rząd zapowiada, że ewentualną kolejną nowelę zaproponuje dopiero po przeprowadzeniu badań GUS – a więc najwcześniej za rok.

Dotychczas w całym kraju przyjęto około 20 specuchwał – czyli uchwał na podstawie tzw. specustawy pozwalających na realizację inwestycji mieszkaniowych niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Co znamienne – podjęto je głównie w mniejszych miastach. – Aglomeracje takie jak Warszawa czy Gdańsk w zasadzie z góry przyjęły, że nie będzie zgody na tego rodzaju projekty i to w zasadzie niezależnie od tego, co i gdzie oraz na jakiej podstawie ma powstać – wynika z analizy Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Liczby te w ocenie związku i innych przedstawicieli branży budowlanej potwierdzają, że wprowadzona 22 sierpnia ub.r. specustwa (czyli ustawa z 7 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących; Dz.U. poz. 1496 ze zm.) nie działa jak powinna. A więc wcale nie przyspieszyła budowy mieszkań, co było głównym jej założeniem. Bo czy można mówić o sukcesie w zestawieniu jej wyników z 60 tysiącami pozwoleń wydawanych rocznie na budowę? – Udział specuchwał w realizacji nowych inwestycji jest marginalny. Zaledwie 20 projektów w skali Polski to niewiele, biorąc pod uwagę, jak wiele gruntów jest zaniedbanych urbanistycznie z powodu braku planów miejscowych lub przestarzałych zapisów planistycznych. Choćby nawet w samej Warszawie, gdzie nawet w lokalizacjach z pełną infrastrukturą techniczną i społeczną jest olbrzymia liczba terenów niezagospodarowanych. Przykładem są działki po FSO czy w rejonie ul. Bieżuńskiej i Radzymińskiej – mówi Justyna Cymerman, dyrektor działu urbanistyki w firmie Greenfields, która działa w branży nieruchomości. Wtóruje jej Artur Pietraszewski, dyrektor sprzedaży i marketingu Polnordu. – Skala inwestycji realizowanych na podstawie przepisów specustawy faktycznie nie jest duża. To jednak może wynikać też z tego, że regulacja jest nowa i wszystkie strony muszą do niej przywyknąć i nauczyć się poruszania w obrębie jej przepisów – dodaje.

Biurokracja utrudnia inicjatywy

Co sprawia, że specustawa nie działa? Przypomnijmy, że kiedy w sierpniu ub.r. przepisy wchodziły w życie, okrzyknięto je jako lex deweloper, co miało wskazywać, że zostały napisane wyłącznie pod deweloperów. A więc, jak twierdził rząd, miały ułatwiać przedsiębiorcom inwestycje, a zdaniem krytyków: mieli oni od tej pory budować „co chcą, gdzie chcą i jak chcą”.

Tymczasem rzeczywistość okazała się zgoła inna. Zdaniem deweloperów nowych przepisów nie można postrzegać w kategorii ułatwień. Wręcz przeciwnie – są przykładem przerostu biurokracji. Dementują tym samym wysuwane przez opozycję opinie, że za sprawą specustawy inwestorzy mogą realizować projekty bez jakichkolwiek ograniczeń i kontroli urzędu miasta czy opinii publicznej. – Po pierwsze, taki projekt musi być zgodny ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; wyjątkiem są jedynie przedsięwzięcia na gruntach należących do Skarbu Państwa, kolejowych czy wojskowych. Po drugie, o realizacji tego typu inwestycji decyduje rada gminy po uprzednim złożeniu przez dewelopera kompletnego wniosku. A ten musi być bardziej szczegółowy niż w przypadku ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy. Po trzecie, jednym z elementów wniosku jest wskazanie przez wnioskodawcę, że inwestycja spełnia standardy urbanistyczne przewidziane w ustawie lub te, które gmina przyjęła. Dotyczą one zarówno parametrów inwestycji, jak również jej odległości od przystanków komunikacji czy szkół podstawowych. Przy czym gmina ma prawo je zaostrzyć o 50 proc. – wskazują.

Autor: Patrycja Otto

Źródło: https://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/1425510,specustawa-mieszkaniowa-beda-zmiany.html
fot. Shutterstock
Justyna Wisińska-Kurpiel: Można budować wbrew miejscowym planom zagospodarowania przestrzennego
Gościem programu Anny Krzyżanowskiej #RZECZoNIERUCHOMOŚCIACH była Justyna Wisińska-Kurpiel, pełnomocnik Greenfields.

Źródło: https://www.rp.pl/Rzecz-o-Nieruchomosciach/190809663-Justyna-Wisinska-Kurpiel-Mozna-budowac-wbrew-miejscowym-planom-zagospodarowania-przestrzennego.html
Inwestorzy mają szybciej uzyskiwać decyzje środowiskowe
Obecnie uzyskanie decyzji środowiskowej dla inwestycji w Warszawie potrafi zabrać rok. Rząd chce przyspieszyć ten proces, ale eksperci wskazują, że ważna są nie tylko przepisy, ale i praktyki urzędników.

Rada Ministrów na ostatnim posiedzeniu przyjęła projekt nowelizacji ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw. W zamyśle ministra środowiska ma ona skrócić procedury związane z uzyskiwaniem decyzji środowiskowej przez inwestorów.

W tym celu dla inwestycji, które nie wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, będzie wydawana od razu decyzja środowiskowa zamiast postanowienia o braku konieczności sporządzania raportu o oddziaływaniu na środowisko. Ponadto przy ubieganiu się o wydłużenie terminu ważności decyzji środowiskowej nie trzeba będzie wykazywać, że przedsięwzięcie jest realizowane etapowo. Teraz decyzja jest ważna 6 lat, o kolejne 4 lata można ją wydłużyć, gdy inwestor udowodni, że przedsięwzięcie jest realizowane etapowo, a określenie to nastręcza trudności interpretacyjnych.

Sporym ułatwieniem może się też okazać zwolnienie inwestorów z obowiązku dostarczania wydającym decyzje środowiskowe wójtom lub burmistrzom wypisów z rejestru gruntów. Obecnie często pozyskać trzeba kilka takich wypisów z kilku starostw, co może trwać miesiące, przez co zdobyte na początku procedury wypisy mogą być już nieaktualne pod koniec postępowania. Pojęcie obszaru, na który będzie oddziaływać projekt, ma zostać uzależnione od granic działek ewidencyjnych. Ponadto postępowania w sprawie wydania decyzji środowiskowej mają być zawieszane tylko na wniosek planującego inwestycję.

– W teorii wszystkie te zmiany należy ocenić z perspektywy inwestorów na plus. Wydaje się, że usprawnią one proces uzyskiwania decyzji środowiskowych i go znacząco przyspieszą. Na tę chwilę uzyskanie decyzji środowiskowej – i to bez konieczności sporządzenia raportu – zajmuje w Warszawie średnio 10–12 miesięcy – mówi Justyna Wisińska-Kurpiel, adwokat w Greenfields. Ma nadzieję, że zmiany zostaną wprowadzone do praktyki urzędniczej, bo to ona stanowi teraz największy problem.

– Urzędnicy podchodzą do przepisów bardzo skrupulatnie i abstrakcyjnie, doprowadzają swoimi wymaganiami do kuriozalnych sytuacji. W efekcie konieczność uzyskania decyzji środowiskowej skutkuje często dla inwestora faktyczną niemożnością zrealizowania inwestycji – twierdzi mecenas.

Resort środowiska proponuje też ułatwienie dla projektów, w przypadku których potrzebna jest transgraniczna ocena oddziaływania na środowisko. Wówczas inwestorzy nie będą musieli tłumaczyć dokumentacji na języki wszystkich krajów, w których realizacja inwestycji może oddziaływać na środowisko, o ile dotyczyć to będzie więcej niż dwóch państw.

autor: Julita Żylińska 08.07.2019, 17:00

Źródło: https://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/1420933,decyzja-srodowiskowa-jak-uzyskac.html
Zmiany w lex deweloper podpisane: Nowe wymogi dla budujących
Deweloperzy będą musieli budować osiedla w odpowiedniej odległości od szkół, ale nie muszą przejmować się przedszkolami. Wymogi dla budujących na podstawie lex deweloper wprowadza podpisana przez prezydenta nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Zdaniem deweloperów te rozwiązania niewiele wnoszą i inwestycje na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496; dalej: specustawa) nie ruszą. Podczas prac nad zmianami posłowie zaproponowali usunięcie wymogów dotyczących dostępu do placówek oświatowych dla deweloperów wznoszących bloki mieszkalne na podstawie specustawy. Ostatecznie usunięto tylko wymóg dotyczący przedszkoli. Jednocześnie wykreślono możliwość porozumienia inwestora z gminą ws. pokrycia przez pięć lat kosztów dowozów dzieci do szkoły w razie niespełnienia kryterium odległości.

– Zmiany nic nie wnoszą. A w zasadzie pogarszają, bo znika możliwość porozumień na pokrycie kosztów dowozów do szkół przez pięć lat. Uznaniowy charakter zaświadczeń o możliwości przyjęcia do szkół sprawia, że gminy takich zaświadczeń nie wydają (twierdząc, że nie ma miejsc). Brak zaświadczeń sprawia z kolei, że nie można złożyć kompletnego wniosku o wydanie przez radę gminy uchwały o lokalizacji inwestycji na podstawie specustawy – mówi DGP Przemysław Dziąg, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń tłumaczył pod koniec maja w Senacie, że zachowanie opcji porozumienia ws. finansowania dowozu do szkoły sprawiałoby, że różna byłaby sytuacja dzieci w zależności od tego, czy osiedle powstało na podstawie warunków zabudowy czy uchwały lokalizacyjnej. „Mogłoby dojść do sytuacji, w której, jeśli byłoby porozumienie inwestora z samorządem, dzieci z jednego bloku byłyby dowożone, a z bloku obok – nie” – mówił wiceminister.

Jego zdaniem jak najmniejsza odległość inwestycji mieszkaniowych od szkoły i przedszkola jest kwestią fundamentalną. „Cały czas chodzi nam o to, żeby podnosić standardy dla inwestorów. Ale one muszą być możliwe do spełnienia, tzn. gmina musi mieć możliwość wydania odpowiedniego potwierdzenia, tak żeby to było spójne z innymi przepisami, w tym (…) prawa oświatowego” – tłumaczył zniesienie obowiązku dostarczania zaświadczeń ws. dostępu do przedszkoli.

- Jestem przekonana, że tylko pierwotna wersja zmiany przewidująca usunięcie wymogu uzyskiwania zaświadczeń miała szansę odblokować potencjalne działanie specustawy i umożliwić na początek chociażby złożenie kompletnego wniosku o lokalizację inwestycji – uważa adwokat Justyna Wisińska-Kurpiel, pełnomocnik Greenfields ws. wniosków w trybie specustawy.

Jej zdaniem teraz przepisy są martwe – na terenie Warszawy opublikowany został dotąd tylko jeden wniosek złożony właśnie przez spółkę Greenfieds.

- Nie jest prawdą, że usunięcie zapisów dotyczących standardów oświatowych spowoduje, że deweloperzy będą mogli budować, gdzie chcą, bo decyzję o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i tak podejmować będzie rada miasta – podkreśliła mec. Wisińska-Kurpiel.

– Ustawa ma nieduże znaczenie, bo rzadko przychodzą do nas deweloperzy, którzy chcą budować na jej podstawie. Zasadniczo robimy projekty na terenach objętych planami miejscowymi albo warunkami zabudowy. Specustawa to jest zazwyczaj jakieś wyjście awaryjne – mówi Maciej Lewandowski z warszawskiego biura projektowego Grupa 5 Architekci.

Wyjaśnia, że projekt inwestycji jest zgłaszany „pod uchwałę rady miasta w trybie ustawy”, gdy planowana inwestycja koliduje z zapisami planu miejscowego, a wiadomo, że miasto nie znowelizuje planu albo zrobi to za wiele lat. Dodał, że projekty „pod” specuchwałę to zazwyczaj projekty „paramieszkaniowe”, czyli np. akademiki, hotele.

– Dokładamy naszą analizę nasłonecznienia, powiększamy trochę lokale, żeby spełniały minimum mieszkaniowe i nazywamy to mieszkaniówką, chociaż wiemy, że jeżeli obiekt w ogóle powstanie, to będzie funkcjonować jako akademik albo hotel – powiedział architekt.

Jego zdaniem, gdyby ułatwienia były realne, specustawa byłaby dobrym narzędziem do przyspieszenia procesów inwestycyjnych.– Nie zgadzamy się z przepisami pozwalającymi ignorować ustalenia planów miejscowych, no ale mamy tę specustawę, więc jeżeli ktoś chce z niej skorzystać, to w jej ramach staramy się kształtować przestrzeń najlepiej, jak to możliwe – konkluduje.

Nowelizacja ustawy o KZN ma zwiększyć podaż gruntów pod inwestycje „Mieszkanie+”, m.in. przez to, że spółki Skarbu Państwa będą mogły przekazywać grunty do zasobu za wynagrodzeniem. Zmienia też ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2019 r. poz. 916): umożliwia ich przekształcenie, gdy do 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków stanowią inne obiekty budowlane (np. budynki gospodarcze, garaże). Wprowadza obowiązkową 99-proc. bonifikatę w jednorazowej opłacie przekształceniowej, m.in. dla osób niepełnosprawnych i kombatantów. Dzięki zmianom szansy na najbardziej preferencyjne bonifikaty w opłacie nie stracą mieszkańcy, którzy otrzymają po 30 listopada br. zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntu we własność.

autor: Julita Żylińska 04.07.2019, 08:50

Źródło: https://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/1420437,deweloperzy-nieruchomosci-osiedla-odleglosc-do-szkol.html