MEDIA O NAS

Inwestycyjny pat nad jeziorem
Budowanie na podstawie zaskarżonego planu to ryzykowna opcja, która pozostała chcącym inwestować na Czerniakowie.

Setka właścicieli gruntów sąsiadujących ze stołecznym Jeziorkiem Czerniakowskim latami walczyła o to, żeby odzyskać je od Skarbu Państwa. Gdy się udało, latami czekali na plan, by móc je zagospodarować. Teraz przyszło im czekać na kolejną decyzję sądu, bo uchwalony po ponad 20 latach dokument został zaskarżony.

WOJEWODA IDZIE DO SĄDU

4 lipca Rada Warszawy uchwaliła miejscowy plan dla Czerniakowa Południowego. W ten sposób zwieńczone zostały trwające od 2006 roku prace nad dokumentem. Plan objął 89 ha niezagospodarowanego i dziko porośniętego terenu znajdującego się na terenie dzielnicy Mokotów w zakolu tarasu Wisły, tuż przy Trasie Siekierkowskiej i ulicy Czerniakowskiej.

– Ustalenia planu służą ochronie Jeziorka Czerniakowskiego przed niekontrolowaną zabudową – deklarował Rafał Trzaskowski, prezydent m.st. Warszawy.

Radość z finalizacji prac nie trwała długo. 21 sierpnia wojewoda mazowiecki zaskarżył plan do sądu. W skardze dowodzi, że dokument nie jest zgodny ze studium w zakresie m.in. powierzchni biologicznie czynnej, którą ustalono dla terenów, gdzie powstać mają budynki jednorodzinne, na poziomie minimum 60 proc. Wyliczenia wojewody wskazują, że wskaźnik ustalono o 3 proc. za nisko.

„Należy stwierdzić, że przedmiotowy plan sporządzono niezgodnie z przepisami odrębnymi (...), a tym samym uchwała w istotny sposób narusza zasady sporządzenia planu, co winno skutkować stwierdzeniem nieważności części tekstowej i graficznej uchwały, w odniesieniu do terenów znajdujących się w strefie F otuliny rezerwatu przyrody Jeziorko Czerniakowskie" – podkreśla się w skardze.

To, czyje rachunki są prawidłowe, oceni sąd. Pojawia się jednak pytanie, co w praktyce oznacza decyzja o zaskarżeniu i czy na podstawie zakwestionowanego planu można występować o pozwolenia na budowę. To zaś kluczowa informacja dla właścicieli poszatkowanych działek na Czerniakowie, od której zależy np. to, czy zdołają je sprzedać deweloperom.

– Sytuacja jest o tyle trudna, że nie do końca uregulowana w przepisach. Formalnie bowiem plan wszedł w życie i obowiązuje, można na jego odstawie uzyskiwać decyzję o pozwoleniu na budowę – mówi Justyna Wisińska-Kurpiel, adwokat z firmy Greenfields, która szuka inwestorów zainteresowanych budową na tym terenie.

Co jednak, gdy po uzyskaniu pozwolenia na budowę plan rozstrzygnięciem sądu zostanie uchylony? – Wprawdzie brak jest wyraźnej podstawy prawnej do wzruszenia pozwolenia w takiej sytuacji, decyzja może jednak zostać usunięta z obrotu prawnego na podstawie art. 156 §1 pkt 2 k.p.a., mówiącym o wydaniu decyzji bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa. Choć orzecznictwo idzie raczej w kierunku tego, że ze względu na ogólną zasadę trwałości decyzji administracyjnych takie sytuacje nie powinny mieć miejsca, jednak ryzyko istnieje – zaznacza Wisińska-Kurpiel.

CIĄGŁE TRUDNOŚCI

Szkopuł jednak i w tym, że nikt nie wie, ile czasu może trwać wydanie pozwolenia na budowę dla spornego terenu i czy zdąży się je uzyskać do czasu wydania orzeczenia.

– Podsumowując, inwestorzy mogą teraz czekać na rozstrzygnięcie sądu – w polskich realiach nie będą to miesiące, a raczej lata, a potem, w zależności od jego treści, albo starać się o decyzję o pozwoleniu na budowę (gdy plan pozostanie w mocy) lub o decyzję o warunkach zabudowy (gdy zostanie uchylony), albo też czekać na uchwalenie nowego planu. Drugą, bardziej ryzykowną możliwością jest uzyskiwanie pozwolenia na budowę od razu, byleby zdążyć do czasu rozstrzygnięcia sądowego – wskazuje prawniczka.

Zapał inwestycyjny u deweloperów natomiast maleje.

– Zaskarżenie tego planu było przez wojewodę decyzją skrajnie niekorzystną tak z punktu widzenia właściciela, jak i potencjalnego inwestora, któremu będzie łatwiej poszukać zdecydowanie prostszych i mniej ryzykownych lokalizacji np. na obrzeżach miasta, niż podjąć ryzyko związane z Czerniakowem – komentuje Jose Maria Martinez Loscos, CEO w Apricot Capital Group.

I głośno zastanawia się, jaka będzie reakcja miasta, jeśli inwestorzy zdecydują się jednak zaryzykować, mimo realnej możliwości uchylenia planu.

– W Warszawie wciąż brakuje mieszkań – zwłaszcza tych w przystępnych cenach i dobrych lokalizacjach. Wydaje się oczywiste, że instytucjonalnie wszystko powinno zmierzać do tego, aby powstawanie takich mieszkań usprawnić i ułatwić. Im byłoby ich więcej, tym byłyby tańsze – mówi przedstawiciel Apricot Capital Group.

– Nasze doświadczenie pokazuje natomiast, że nawet jeśli są jeszcze grunty w centrum miasta, dobrze skomunikowane, z szansą na zrealizowanie kompleksowej infrastruktury – robi się wszystko, by zablokować powstanie tam jakiejkolwiek inwestycji. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy to żmudne przedsięwzięcie bez gwarancji sukcesu. Specustawa mieszkaniowa to narzędzie absolutnie martwe, i to z przyczyn politycznych, a nie merytorycznych. Uchwalanie planów to proces kilkunastoletni, oparty o przestarzałe, nieaktualizowane studium. W dodatku okazuje się, że nawet uchwalenie planu nie daje gwarancji możliwości zagospodarowania terenów – puentuje Jose Maria Martinez Loscos.

Właściciele działek na Czerniakowie to natomiast głównie osoby starsze, które latami walczyły w sądach o ich zwrot.

– W 1945 r. tereny zostały objęte dekretem Bieruta i własność przeszła na Skarb Państwa. Jako właściciele składaliśmy wnioski o wieczyste użytkowanie tych gruntów, jednak nigdy nie zostały rozpatrzone. Wszyscy właściciele porozumieli się i złożyli wnioski o zasiedzenie, co okazało się rozwiązaniem szybszym i pewniejszym – mówi Anna Sikora ze Stowarzyszenia na rzecz urbanizacji Czerniakowa. STOP urzędniczej opieszałości.

Dziś, jak podkreśla, niewielka liczba parceli to własność państwa. – Przez opieszałość w uchwalaniu planu nasze działki od lat tylko dziczeją. A w opinii publicznej powinny stanowić ogólnodostępne tereny zielone. Niejednokrotnie spotykaliśmy się z oczekiwaniami, by je skosić, uporządkować i udostępnić mieszkańcom sąsiednich inwestycji. Pomijając fakt, że jest to technicznie niemożliwe, bo są odcięte od dojazdu np. dla sprzętu rolniczego, to stanowią jednak własność prywatną – mówi Sikora.

I nie kryje rozżalenia z decyzji wojewody. – Nasza sytuacja jest dziś nawet bardziej problematyczna niż przed uchwaleniem planu – uważa. mieszkaniowa obowiązuje od roku. Jej założeniem było wprowadzenie takich rozwiązań prawnych, które pozwoliłyby na usprawnienie procedur związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji mieszkaniowych. Niestety żaden ze zgłoszonych wniosków nie został jeszcze rozpatrzony pozytywnie. Cel wprowadzenia tego rozwiązania prawnego był szczytny – ustawa miała pomóc obniżyć ceny mieszkań. Niestety Rady Gminy nadal wzbraniają się przed pozytywnymi rozpatrzeniami wniosków, zaś ceny mieszkań wzrastają i będą wzrastać, a przez to nadal będą niedostępne dla znaczącej grupy potencjalnych odbiorców.

autor: Anna Krzyżanowska 5.09.2019, 17:29

Źródło: https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/309059909-Inwestycyjny-pat-nad-jeziorem.html
Specustawa mieszkaniowa działa od roku. A mieszkań w centralnych dzielnicach miast nadal brakuje!
Jak często, jadąc do pracy z odległych od centrum miasta dzielnic, tracimy czas w korku lub w komunikacji miejskiej? Warszawscy rekordziści spędzają nawet 30 dni w roku na podróży do pracy i z powrotem (zakładając półtorej godziny w jedną stronę). W dobrze skomunikowanych centralnych dzielnicach miast brakuje mieszkań i gruntów pod nowe inwestycje, co powoduje ciągły wzrost ich cen. Rozwiązać ten problem miała pomóc specustawa mieszkaniowa z 2018 roku. Jak wygląda sytuacja po roku od wejścia dokumentu w życie?

Zgodnie z oczekiwaniami rynku inwestorzy poszukują lokalizacji pozwalających na budowę mieszkań w strategicznych punktach miasta. O tereny inwestycyjne szczególnie trudno jest w stolicy; wyzwaniem jest znalezienie lokalizacji bez wad prawnych (lub innych). Ponadto, obowiązujące plany zagospodarowania niejednokrotnie są przestarzałe i utrudniają realizację inwestycji mieszkaniowych – ta planistyczna niewydolność sprawia, że w popularnych lokalizacjach nie ma zbyt dużego wyboru mieszkań. To wszystko, obok wciąż rosnących kosztów wykonawstwa, powoduje nieustanne windowanie ich cen.

W poszukiwaniu tańszych gruntów inwestorzy kierują się na obrzeża miast. To z kolei generuje problemy dla mieszkańców, gdyż często na ich osiedlach brakuje niezbędnej infrastruktury: żłobków, przedszkoli, publicznych przychodni lekarskich.

Specustawa mieszkaniowa na pomoc

Pomóc rozwiązać te problemy miała ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (pełen tekst ustawy: http://orka.sejm.gov.pl/opinie8.nsf/nazwa/2667_u/$file/2667_u.pdf). Ustawa szerzej jest znana jako specustawa mieszkaniowa. Do dyskursu publicznego dużo mocniej przeniknęła jednak jej potoczna nazwa, „lex deweloper”. Ustawa obowiązuje od 22 sierpnia 2018. Miała przyspieszać czasochłonne procedury administracyjne dotyczące pozwoleń na budowę– szczególnie w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego dla danego gruntu. Jednym z celów wprowadzenia ustawy było odblokowanie niewykorzystywanych dotychczas gruntów – np. poprzemysłowych, powojskowych czy pokolejowych, a także zaniedbanych planistycznie.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, tak komentuje rocznicę uchwalenia specustawy mieszkaniowej: Tzw. specustawa mieszkaniowa miała w swoim założeniu przede wszystkim uprościć i maksymalnie skrócić procedury administracyjne wymagane do uruchomienia inwestycji mieszkaniowych. Miała też stać się przeciwwagą dla powszechnego w Polsce głębokiego niedoboru planów zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca pomimo najlepszych chęci wsparcia inwestorów i pierwotnego segmentu rodzimej mieszkaniówki nie przewidział jednak skali awersji do omawianych przepisów, nie tylko ze strony samorządowców, ale także całej rzeszy urbanistów i architektów, którzy w specustawie od początku widzą przede wszystkim ogromne zagrożenie dla zachowania ładu przestrzennego. W tej sytuacji, władze gminne wyposażone przez ustawę w instrumenty pozwalające na skuteczne odrzucanie wniosków inwestorów o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, odrzucają je w najlepsze.

Blokowanie projektów zgłoszonych w trybie specustawy

Wokół specustawy mieszkaniowej narosło wiele mitów i kontrowersji. W debacie publicznej pojawiają się m.in. opinie, że ustawa umożliwia budowanie osiedli w tzw. szczerym polu, że przyczynia się do procesu rozlewania się miast, że budynki planowane w inwestycji mogą powstawać w oderwaniu od dominującej stylistyki otoczenia. Tymczasem dokument rygorystycznie określa, jakie warunki musi spełnić inwestycja mieszkaniowa, by mogła zostać rozpatrzona w przyspieszonym trybie.

Chociaż hasło „lex deweloper” sugeruje, że ustawa miała być ukłonem w stronę inwestorów, żadnemu inwestorowi nie udało się jeszcze zrealizować projektu w trybie określonym w ustawie. Instytut Metropolitalny przeanalizował dane pochodzące z 20 największych miast w Polsce. Okazało się, że inwestorzy budujący osiedla i budynki wielorodzinne uzyskali w 2018 r. pozwolenia na budowę 3 580 obiektów z 133 263 mieszkaniami. Dla porównania, przez blisko rok od wejścia w życie specustawy mieszkaniowej uchwał lokalizacyjnych wydano tylko około 20, przy czym żadna z nich nie zapadła w którymś z dużych miast. W najbliższym czasie nie zapowiada się więc realizacja jakiejkolwiek inwestycji w tym trybie.

Dwie inne – oprócz specustawy – drogi do budowy nowych osiedli, to uzyskanie pozwolenia na budowę w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lub, gdy taki nie istnieje, o decyzję o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ-tkę. Naukowcy Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju przy Prezydium Polskiej Akademii Nauk ocenili, że to WZ-tki są główną przyczyną chaosu przestrzennego w Polsce. Jeśli chodzi natomiast o plany zagospodarowania przestrzennego, to np. w Warszawie tylko 38,3% powierzchni miasta jest nimi objęte, zatem inwestorzy korzystają głównie z niesławnych WZ-tek. Większa część planów zagospodarowania została uchwalona przed 2010 rokiem.

„Lex deweloper” w praktyce inwestora

Jak do tej pory władze Warszawy uznały za kompletne jedynie 3 wnioski złożone w trybie specustawy mieszkaniowej. Pierwszym była inwestycja firmy Greenfields przy ulicy Gdańskiej w Warszawie, drugi z nich to propozycja z Targówka, trzeci z kolei to również projekt Greenfields, zlokalizowany przy Alei Wilanowskiej.

Na przykładzie wniosków złożonych przez Greenfields da się zauważyć, że zrealizowanie projektu w trybie specustawy i sprostanie wyśrubowanym wymaganiom jest niezwykle trudne. Opowiada o tym Aleksandra Wołodźko, dyrektor zarządzająca Greenfields: Sam wniosek jest dość skomplikowany i musi spełnić szereg warunków formalnych, a na realizację inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej i tak musi zgodzić się Rada Gminy – nie ma tu mowy o domniemanej „samowolce” deweloperów. Uchwała poprzedzona zostaje konsultacjami społecznymi – wniosek inwestora wraz ze złożonymi dokumentami jest zamieszczany w Biuletynie Informacji Publicznej. Mieszkańcy mają 21 dni na składanie uwag. Proces jest transparentny i nie ma mowy o zatajaniu informacji lub zniekształcaniu rzeczywistości tak, by służyły interesom deweloperów.

W przypadku inwestycji przy Wilanowskiej kontrowersje budzi w dużej mierze fakt, że działki będące terenem inwestycji sąsiadują ze Skarpą Warszawską – mieszkańcy obawiają się zablokowania przez inwestycję tzw. klina napowietrzającego Warszawę. Architekt Greenfields, Maciej Kaszubski, zapewnia jednak, że projekt inwestycji uwzględnia formalne wymogi dotyczące ochrony klina: To prawda, że teren inwestycji leży w obrębie tzw. korytarza wymiany powietrza oraz w strefie chronionego krajobrazu związanego z dolnym tarasem Skarpy Warszawskiej, jednak wszystkie istniejące i powstające sąsiednie inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne także są w nim położone. Istniejący plan chroni klin i ustala stosowne ograniczenia, dotyczące np. długości elewacji oraz terenów zielonych w obrębie inwestycji. W projekcie inwestycji przy Alei Wilanowskiej wszystkie te ograniczenia zostały uwzględnione. Architekt wspomina też o pewnej sprzeczności zawartej w planie: Plan zakłada w tym miejscu funkcję mieszkaniową jednorodzinną oraz funkcję sakralną lub domu zakonnego. W zgodzie z planem mógłby tam więc powstać dom jednorodzinny oraz dowolny obiekt sakralny- meczet, cerkiew, synagoga lub kościół z wysoką nawą główną i dzwonnicą, ale Kuria Warszawska nie jest zainteresowana tym terenem. Co ciekawe, dla kościoła czy dzwonnicy nie przewidziano żadnego ograniczenia wysokościowego, choć przecież także znajdowałyby się w klinie napowietrzającym. Jednocześnie nasz projekt jest krytykowany m.in. za planowaną wysokość budynków. Jesteśmy zdania, że zdecydowanie odpowiedniejsza dla tego terenu jest funkcja mieszkaniowa wielorodzinna, która została dopuszczona dla wszystkich sąsiednich terenów.

Obecnie Mokotów jest jedną z najbardziej popularnych dzielnic Warszawy; w rejonie Służewca Przemysłowego, swoje miejsce pracy ma ok. 100 tys. mieszkańców Warszawy. Niestety, istniejący system komunikacyjny nie przystaje do natężenia ruchu, a wszechobecnym problemem są korki, zapchane tramwaje i brak miejsc parkingowych. Mądrze zastosowana specustawa mieszkaniowa mogłaby pomóc częściowo rozwiązać ten problem. Opowiada Przemysław Dziąg, Radca Prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich: Cele, które przyświecały uchwalaniu wielu planów zagospodarowania przestrzennego - niejednokrotnie ponad dekadę temu - nie są już skorelowane z potrzebami rozwoju miast. Przykładem może być bardzo dynamiczny rozwój Służewca Przemysłowego w Warszawie. Z perspektywy racjonalnej gospodarki przestrzennej, istnieje dziś potrzeba uzupełnienia znajdującej się tam zabudowy biurowej również budownictwem mieszkaniowym. Tworząc plan dla tego obszaru, nikt się nie spodziewał, że miejsce to rozwinie się tak dynamicznie i szybko. Na przykładzie tego terenu można byłoby zastosować przewidziane specustawą mieszkaniową kroki, bowiem plany miejscowe prawie sprzed 10 lat nie odpowiadają aktualnej potrzebie zrównoważonego rozwoju tego obszaru. Dzieje się to niestety ze szkodą dla lokalnej struktury przestrzennej i funkcjonalnej.

Specustawa mieszkaniowa obowiązuje od roku. Jej założeniem było wprowadzenie takich rozwiązań prawnych, które pozwoliłyby na usprawnienie procedur związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji mieszkaniowych. Niestety żaden ze zgłoszonych wniosków nie został jeszcze rozpatrzony pozytywnie. Cel wprowadzenia tego rozwiązania prawnego był szczytny – ustawa miała pomóc obniżyć ceny mieszkań. Niestety Rady Gminy nadal wzbraniają się przed pozytywnymi rozpatrzeniami wniosków, zaś ceny mieszkań wzrastają i będą wzrastać, a przez to nadal będą niedostępne dla znaczącej grupy potencjalnych odbiorców.

Źródło: https://warszawa.onet.pl/specustawa-mieszkaniowa-dziala-od-roku-a-mieszkan-w-centralnych-dzielnicach-miast/f18fbw5
Inwestorzy mają szybciej uzyskiwać decyzje środowiskowe
Obecnie uzyskanie decyzji środowiskowej dla inwestycji w Warszawie potrafi zabrać rok. Rząd chce przyspieszyć ten proces, ale eksperci wskazują, że ważna są nie tylko przepisy, ale i praktyki urzędników.

Rada Ministrów na ostatnim posiedzeniu przyjęła projekt nowelizacji ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw. W zamyśle ministra środowiska ma ona skrócić procedury związane z uzyskiwaniem decyzji środowiskowej przez inwestorów.

W tym celu dla inwestycji, które nie wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, będzie wydawana od razu decyzja środowiskowa zamiast postanowienia o braku konieczności sporządzania raportu o oddziaływaniu na środowisko. Ponadto przy ubieganiu się o wydłużenie terminu ważności decyzji środowiskowej nie trzeba będzie wykazywać, że przedsięwzięcie jest realizowane etapowo. Teraz decyzja jest ważna 6 lat, o kolejne 4 lata można ją wydłużyć, gdy inwestor udowodni, że przedsięwzięcie jest realizowane etapowo, a określenie to nastręcza trudności interpretacyjnych.

Sporym ułatwieniem może się też okazać zwolnienie inwestorów z obowiązku dostarczania wydającym decyzje środowiskowe wójtom lub burmistrzom wypisów z rejestru gruntów. Obecnie często pozyskać trzeba kilka takich wypisów z kilku starostw, co może trwać miesiące, przez co zdobyte na początku procedury wypisy mogą być już nieaktualne pod koniec postępowania. Pojęcie obszaru, na który będzie oddziaływać projekt, ma zostać uzależnione od granic działek ewidencyjnych. Ponadto postępowania w sprawie wydania decyzji środowiskowej mają być zawieszane tylko na wniosek planującego inwestycję.

– W teorii wszystkie te zmiany należy ocenić z perspektywy inwestorów na plus. Wydaje się, że usprawnią one proces uzyskiwania decyzji środowiskowych i go znacząco przyspieszą. Na tę chwilę uzyskanie decyzji środowiskowej – i to bez konieczności sporządzenia raportu – zajmuje w Warszawie średnio 10–12 miesięcy – mówi Justyna Wisińska-Kurpiel, adwokat w Greenfields. Ma nadzieję, że zmiany zostaną wprowadzone do praktyki urzędniczej, bo to ona stanowi teraz największy problem.

– Urzędnicy podchodzą do przepisów bardzo skrupulatnie i abstrakcyjnie, doprowadzają swoimi wymaganiami do kuriozalnych sytuacji. W efekcie konieczność uzyskania decyzji środowiskowej skutkuje często dla inwestora faktyczną niemożnością zrealizowania inwestycji – twierdzi mecenas.

Resort środowiska proponuje też ułatwienie dla projektów, w przypadku których potrzebna jest transgraniczna ocena oddziaływania na środowisko. Wówczas inwestorzy nie będą musieli tłumaczyć dokumentacji na języki wszystkich krajów, w których realizacja inwestycji może oddziaływać na środowisko, o ile dotyczyć to będzie więcej niż dwóch państw.

autor: Julita Żylińska 08.07.2019, 17:00

Źródło: https://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/1420933,decyzja-srodowiskowa-jak-uzyskac.html
Zmiany w lex deweloper podpisane: Nowe wymogi dla budujących
Deweloperzy będą musieli budować osiedla w odpowiedniej odległości od szkół, ale nie muszą przejmować się przedszkolami. Wymogi dla budujących na podstawie lex deweloper wprowadza podpisana przez prezydenta nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Zdaniem deweloperów te rozwiązania niewiele wnoszą i inwestycje na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496; dalej: specustawa) nie ruszą. Podczas prac nad zmianami posłowie zaproponowali usunięcie wymogów dotyczących dostępu do placówek oświatowych dla deweloperów wznoszących bloki mieszkalne na podstawie specustawy. Ostatecznie usunięto tylko wymóg dotyczący przedszkoli. Jednocześnie wykreślono możliwość porozumienia inwestora z gminą ws. pokrycia przez pięć lat kosztów dowozów dzieci do szkoły w razie niespełnienia kryterium odległości.

– Zmiany nic nie wnoszą. A w zasadzie pogarszają, bo znika możliwość porozumień na pokrycie kosztów dowozów do szkół przez pięć lat. Uznaniowy charakter zaświadczeń o możliwości przyjęcia do szkół sprawia, że gminy takich zaświadczeń nie wydają (twierdząc, że nie ma miejsc). Brak zaświadczeń sprawia z kolei, że nie można złożyć kompletnego wniosku o wydanie przez radę gminy uchwały o lokalizacji inwestycji na podstawie specustawy – mówi DGP Przemysław Dziąg, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń tłumaczył pod koniec maja w Senacie, że zachowanie opcji porozumienia ws. finansowania dowozu do szkoły sprawiałoby, że różna byłaby sytuacja dzieci w zależności od tego, czy osiedle powstało na podstawie warunków zabudowy czy uchwały lokalizacyjnej. „Mogłoby dojść do sytuacji, w której, jeśli byłoby porozumienie inwestora z samorządem, dzieci z jednego bloku byłyby dowożone, a z bloku obok – nie” – mówił wiceminister.

Jego zdaniem jak najmniejsza odległość inwestycji mieszkaniowych od szkoły i przedszkola jest kwestią fundamentalną. „Cały czas chodzi nam o to, żeby podnosić standardy dla inwestorów. Ale one muszą być możliwe do spełnienia, tzn. gmina musi mieć możliwość wydania odpowiedniego potwierdzenia, tak żeby to było spójne z innymi przepisami, w tym (…) prawa oświatowego” – tłumaczył zniesienie obowiązku dostarczania zaświadczeń ws. dostępu do przedszkoli.

- Jestem przekonana, że tylko pierwotna wersja zmiany przewidująca usunięcie wymogu uzyskiwania zaświadczeń miała szansę odblokować potencjalne działanie specustawy i umożliwić na początek chociażby złożenie kompletnego wniosku o lokalizację inwestycji – uważa adwokat Justyna Wisińska-Kurpiel, pełnomocnik Greenfields ws. wniosków w trybie specustawy.

Jej zdaniem teraz przepisy są martwe – na terenie Warszawy opublikowany został dotąd tylko jeden wniosek złożony właśnie przez spółkę Greenfieds.

- Nie jest prawdą, że usunięcie zapisów dotyczących standardów oświatowych spowoduje, że deweloperzy będą mogli budować, gdzie chcą, bo decyzję o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i tak podejmować będzie rada miasta – podkreśliła mec. Wisińska-Kurpiel.

– Ustawa ma nieduże znaczenie, bo rzadko przychodzą do nas deweloperzy, którzy chcą budować na jej podstawie. Zasadniczo robimy projekty na terenach objętych planami miejscowymi albo warunkami zabudowy. Specustawa to jest zazwyczaj jakieś wyjście awaryjne – mówi Maciej Lewandowski z warszawskiego biura projektowego Grupa 5 Architekci.

Wyjaśnia, że projekt inwestycji jest zgłaszany „pod uchwałę rady miasta w trybie ustawy”, gdy planowana inwestycja koliduje z zapisami planu miejscowego, a wiadomo, że miasto nie znowelizuje planu albo zrobi to za wiele lat. Dodał, że projekty „pod” specuchwałę to zazwyczaj projekty „paramieszkaniowe”, czyli np. akademiki, hotele.

– Dokładamy naszą analizę nasłonecznienia, powiększamy trochę lokale, żeby spełniały minimum mieszkaniowe i nazywamy to mieszkaniówką, chociaż wiemy, że jeżeli obiekt w ogóle powstanie, to będzie funkcjonować jako akademik albo hotel – powiedział architekt.

Jego zdaniem, gdyby ułatwienia były realne, specustawa byłaby dobrym narzędziem do przyspieszenia procesów inwestycyjnych.– Nie zgadzamy się z przepisami pozwalającymi ignorować ustalenia planów miejscowych, no ale mamy tę specustawę, więc jeżeli ktoś chce z niej skorzystać, to w jej ramach staramy się kształtować przestrzeń najlepiej, jak to możliwe – konkluduje.

Nowelizacja ustawy o KZN ma zwiększyć podaż gruntów pod inwestycje „Mieszkanie+”, m.in. przez to, że spółki Skarbu Państwa będą mogły przekazywać grunty do zasobu za wynagrodzeniem. Zmienia też ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2019 r. poz. 916): umożliwia ich przekształcenie, gdy do 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków stanowią inne obiekty budowlane (np. budynki gospodarcze, garaże). Wprowadza obowiązkową 99-proc. bonifikatę w jednorazowej opłacie przekształceniowej, m.in. dla osób niepełnosprawnych i kombatantów. Dzięki zmianom szansy na najbardziej preferencyjne bonifikaty w opłacie nie stracą mieszkańcy, którzy otrzymają po 30 listopada br. zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntu we własność.

autor: Julita Żylińska 04.07.2019, 08:50

Źródło: https://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/1420437,deweloperzy-nieruchomosci-osiedla-odleglosc-do-szkol.html